Constituir e gerir um condomínio em autogestão: guia prático

Um condomínio pode ser gerido pelos próprios condóminos: a lei só exige um administrador eleito pela assembleia, vizinho ou empresa (artigo 1435.º do Código Civil). Não se pode saltar o fundo comum de reserva, com pelo menos 10 % da quota de cada condómino, o seguro contra incêndio e a ata de cada assembleia.

A assembleia acabou às onze da noite e saíste de lá com um cargo novo: administrador do teu prédio. Na segunda-feira seguinte descobres que o condomínio precisa de um número de contribuinte próprio, de duas contas bancárias e de um livro de atas, e que nada disto se trata no mesmo balcão. A autogestão é perfeitamente legal e cada vez mais comum em prédios pequenos, mas tem burocracia própria.

Nada disto exige uma empresa de gestão. Exige método.

O condomínio precisa de NIF próprio?

Na prática, precisa, e é o primeiro passo de tudo.

O condomínio pede o seu número de identificação de pessoa coletiva no Registo Nacional de Pessoas Coletivas. Sem esse número, o condomínio não funciona como entidade: os bancos não abrem conta, as fornecedoras de eletricidade, água e manutenção de elevadores não celebram contrato, e as faturas ficam em nome de um vizinho, com os problemas fiscais e de responsabilidade que isso arrasta. Guarda todas as faturas em nome do condomínio desde o primeiro dia; reconstruir um ano de despesas em papéis avulsos é das tarefas mais ingratas que um administrador novato pode herdar.

Quantas contas bancárias são precisas?

Duas, e a separação não é capricho. A primeira é a conta operacional, onde entram as quotas mensais e de onde saem a luz das escadas, a limpeza e o seguro. A segunda guarda o fundo comum de reserva, que a lei manda constituir para custear as despesas de conservação do edifício (artigo 4.º do Decreto-Lei 268/94).

O que esse artigo diz sobre o fundo:

• Cada condómino contribui com pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas; a assembleia pode fixar uma percentagem superior, nunca inferior
• O montante é depositado em instituição bancária, e a sua administração compete à assembleia de condóminos
• Se a assembleia deliberar usá-lo para outro fim que não a conservação, os condóminos têm 12 meses para o repor com uma quota extraordinária

Misturar o fundo de reserva com a conta do dia a dia é o erro clássico da autogestão: no ano em que a fachada precisa de obras, descobre-se que a almofada financeira foi sendo comida pelas despesas correntes, e a reposição em 12 meses cai toda de uma vez em cima dos vizinhos.

Livro de atas, seguro de incêndio e assembleia anual

O Decreto-Lei 268/94 obriga a lavrar ata de todas as assembleias, redigida e assinada por quem presidiu e subscrita pelos condóminos presentes. Trata o livro de atas como o documento mais valioso do prédio: é a memória das decisões e, no caso das quotas aprovadas, vale como título executivo contra quem não paga. O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório para as frações e para as partes comuns (artigo 1429.º do Código Civil). Se algum condómino não o fizer no prazo e pelo valor fixados pela assembleia, o administrador deve contratá-lo e tem direito a reaver dele o prémio. Muitos prédios optam por uma apólice única multirriscos do condomínio, que evita andar a verificar seguro a seguro, e é também assim que o novo administrador fica a saber em que ponto está cada fração logo no primeiro mês.

Quanto ao calendário, a assembleia ordinária reúne na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano seguinte. A convocatória segue por carta registada (ou aviso com recibo assinado) com 10 dias de antecedência, indicando dia, hora, local e ordem de trabalhos; o guia da assembleia de condóminos de janeiro tem o calendário de dezembro passo a passo.

Posso recusar ser administrador?

Podes recusar ser eleito. Mas a lei não deixa o prédio à deriva: se ninguém for eleito, o tribunal nomeia um administrador a requerimento de qualquer condómino, e enquanto não houver eleito nem nomeado as funções cabem, a título provisório e obrigatório, ao condómino com maior percentagem do capital investido, salvo se outro se tiver oferecido e o tiver comunicado aos restantes (artigo 1435.º-A do Código Civil). A regra existe desde 1994.

O cargo é remunerável, dura um ano renovável, e as funções estão listadas no artigo 1436.º: convocar a assembleia, elaborar o orçamento, cobrar as quotas, pagar as despesas comuns, verificar o seguro e o fundo de reserva, prestar contas. É trabalho real, razão de sobra para a assembleia fixar uma compensação a quem o assume. E há consequências: o administrador que não cumpre essas funções responde civilmente pela omissão, o que inclui deixar quotas em atraso por cobrar.

Empresa de gestão ou autogestão?

A conta faz-se fração a fração. Num prédio de trinta e tal frações, com elevadores, garagem e funcionária de limpeza, uma empresa de gestão ganha o argumento com facilidade. Num prédio de seis a doze frações, essa mesma avença pode custar mais do que a limpeza das escadas, e é aí que a autogestão compensa, sobretudo se as tarefas rodarem entre vizinhos.

O que tradicionalmente matava a autogestão não era a lei, era a logística: recibos, atas, avisos de quota, contas do fundo de reserva. Uma plataforma de gestão de condomínios como o Vecinly junta as quotas, as comunicações e os documentos num só sítio, e deixa ao administrador-condómino as decisões que são mesmo dele.

Como outros países europeus fixam o mínimo legal está no nosso comparativo do fundo de reserva na Europa.

Antes da primeira assembleia como administrador, abre a segunda conta para o fundo de reserva e pede a cópia da apólice do seguro de incêndio. O resto pode esperar por janeiro.

Informação atualizada em setembro de 2026. Este artigo tem carácter informativo e não constitui aconselhamento jurídico.