Destituir administrador de condomínio: o passo a passo legal

A assembleia pode destituir o administrador de condomínio sem esperar pelo fim do contrato, porque é ela quem o elege e exonera (artigo 1435.º do Código Civil). Decide por maioria de votos contados em permilagem, e a reunião pode ser convocada pelos próprios condóminos, desde que representem 25 % da permilagem do prédio.

O contrato com a empresa de gestão vinha de trás, renovado em silêncio ano após ano, e já ninguém no prédio se lembrava de o ter assinado. As contas chegavam tarde, o elevador esteve três semanas parado à espera de um orçamento e, na última reunião, uma vizinha disse alto o que meia dúzia pensava baixo: e se fôssemos nós a tratar disto?

O que a lei portuguesa não deixa é ficar sem administrador, e é por isso que o movimento certo é trocar a empresa paga por um administrador interno, eleito no mesmo ato.

Podemos mesmo despedir a empresa de condomínio?

A dúvida costuma vir carregada de receio, mas a resposta é simples.

A administração das partes comuns de um prédio em propriedade horizontal compete a dois órgãos: a assembleia de condóminos e um administrador. Esse administrador tanto pode ser um vizinho como uma empresa contratada. Quando um condomínio decide pôr fim à relação com a gestora, não fica sem administração: substitui-a.

E substituir é um direito da assembleia, não uma concessão da empresa. O artigo 1435.º diz apenas que o administrador é eleito e exonerado pela assembleia, sem pôr condições; a exoneração por motivos concretos (irregularidades ou negligência) é a via do tribunal, pedida por um condómino sozinho. O contrato de prestação de serviços que assinaram com a gestora é uma coisa; o cargo de administrador é outra. Confundi-los é o erro que mantém muitos prédios reféns de uma empresa que já não querem: ficam à espera de que o contrato acabe, quando bastava uma deliberação para o cargo mudar de mãos.

Como se convoca a assembleia para destituir o administrador?

Aqui está o busílis. Uma assembleia extraordinária é normalmente convocada pelo administrador, que, neste caso, é precisamente quem se quer afastar. A lei prevê o impasse: podem convocá-la os condóminos que representem, pelo menos, 25 % do capital investido (artigo 1431.º, n.º 2). Não é preciso a maioria; basta um quarto do valor total para pôr o assunto em cima da mesa.

A convocatória segue por carta registada para cada condómino, com pelo menos 10 dias de antecedência, e tem de indicar o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos (artigo 1432.º). É neste ponto que os prédios se atrapalham. Uma convocatória bem feita não pede só a destituição, pede também a eleição de quem se segue, no mesmo dia. Sem esse ponto, abre-se a dúvida sobre quem administra entretanto: o artigo 1435.º manda o administrador manter-se em funções até haver sucessor, e o artigo 1435.º-A entrega as funções, a título provisório, ao condómino com maior permilagem.

A convocatória deve conter, no mínimo:

• Dia, hora e local da reunião, e a identificação de quem a convoca
• Um ponto expresso de destituição do administrador em funções
• Um ponto expresso de eleição do novo administrador, com indicação dos candidatos se já os houver

Guarda o talão de todas as cartas registadas. Uma destituição decidida numa assembleia mal convocada é uma destituição que a empresa afastada pode impugnar.

A votação e a eleição do sucessor no mesmo ato

Reunida a assembleia, a conta dos votos muda conforme a convocatória. Em primeira, a destituição exige a maioria dos votos representativos do capital investido: mais de metade da permilagem do prédio inteiro, estejam os condóminos presentes ou não. Se não houver quórum, a segunda reunião faz-se uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local, salvo se a convocatória tiver fixado outra data; e se houver condições para garantir no próprio dia um quarto do valor do prédio, pode ser marcada para trinta minutos depois. Na segunda reunião decide a maioria dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total. É por isso que quase todas as destituições se decidem na segunda: juntar metade da permilagem de um prédio inteiro é raro.

No mesmo ato elege-se o sucessor, quase sempre um condómino disposto a assumir a autogestão. Tudo isto tem de ficar escrito na ata, que é o documento com que se prova, perante o banco, as fornecedoras e a própria gestora, quem manda a partir de agora. Desde a Lei 8/2022, a ata pode ser assinada com assinatura eletrónica qualificada e as deliberações produzem efeitos a partir da aprovação da ata, mesmo antes de estar assinada (artigo 1.º do Decreto-Lei 268/94).

Um conselho de quem já lavrou muitas atas: escreve a deliberação de forma cirúrgica, «a assembleia delibera destituir a empresa X da função de administradora, com efeitos imediatos, e eleger o condómino Y como administrador para o mandato em curso». Uma ata vaga, que diz apenas que «se falou de mudar de gestão», não muda a assinatura de nenhuma conta bancária.

É preciso justa causa? A conta da indemnização

Para destituir do cargo, a lei não exige motivo. O contrato, porém, é outra história. O contrato com a empresa de condomínio é uma prestação de serviços, a que se aplicam as regras do mandato (artigo 1156.º), e quem revoga um mandato pago que foi dado por certo tempo, ou o revoga sem a antecedência conveniente, deve indemnizar a outra parte do prejuízo (artigo 1172.º, alínea c)). Um contrato anual rescindido em março pode, portanto, trazer uma fatura. Por isso, a mesma ata que destitui deve deixar registados, a preto e branco, os motivos concretos: contas por prestar, incumprimentos, falta de resposta, trabalho mal feito. É com eles que o condomínio discute a indemnização se a gestora a pedir. Verifica também a cláusula de denúncia do contrato; muitos preveem um pré-aviso que, cumprido, evita a discussão por completo.

A empresa saiu: agora administram vocês

Destituída a gestora, exige a entrega de tudo: chaves, documentos, o número de identificação do condomínio, os acessos às contas bancárias, o livro de atas e a lista de faturas pendentes. Sem esse traspasse ordenado, o novo administrador passa os primeiros meses a reconstruir o que a empresa levou na gaveta.

A partir daí, o trabalho é conhecido: cobrar quotas, pagar as despesas comuns, manter o seguro e o fundo de reserva. A primeira dor de cabeça costuma ser a mais antiga, as quotas em atraso que a gestora nunca chegou a cobrar. O guia para constituir e gerir um condomínio em autogestão tem a lista do primeiro mês, e a assembleia de janeiro é a primeira prova do novo administrador. O que outrora tornava a autogestão penosa era a papelada; o Vecinly trata das quotas, das comunicações e dos documentos num só sítio, e os preços estão publicados para comparar com a avença que o prédio pagava.

Antes de enviar as cartas, lê a cláusula de denúncia do contrato com a gestora e conta os dias de pré-aviso. Se couberem antes da assembleia, envia a denúncia na mesma semana.

Atualizado em setembro de 2026. Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico.