Destituir administrador de condomínio: o passo a passo legal

O contrato com a empresa de gestão vinha de trás, renovado em silêncio ano após ano, e já ninguém no prédio se lembrava de o ter assinado. As contas chegavam tarde, o elevador esteve três semanas parado à espera de um orçamento e, na última reunião, uma vizinha disse alto o que meia dúzia pensava baixo: e se fôssemos nós a tratar disto?

A pergunta acaba sempre no mesmo sítio, pode um condomínio livrar-se da empresa que o administra? Pode, e mais depressa do que parece. A destituição do administrador de condomínio não depende do fim do contrato nem da boa vontade de ninguém: a assembleia pode afastá-lo a todo o tempo, por maioria da permilagem, a do prédio inteiro se a reunião correr em primeira convocatória, a dos presentes se correr em segunda. O que a lei portuguesa não deixa é ficar sem administrador, e é por isso que o movimento certo não é despedir e não pôr ninguém, mas trocar a empresa paga por um administrador interno, eleito no mesmo ato.

Podemos mesmo despedir a empresa de condomínio?

A dúvida costuma vir carregada de receio, mas a resposta é simples.

A administração das partes comuns de um prédio em propriedade horizontal compete a dois órgãos: a assembleia de condóminos e um administrador. Esse administrador tanto pode ser um vizinho como uma empresa contratada, o que a lei não admite é o vazio. Por isso, quando um condomínio decide pôr fim à relação com a gestora, não está a ficar sem administração: está a substituí-la.

E substituir é um direito da assembleia, não uma concessão da empresa. Nos termos do artigo 1435.º do Código Civil, o administrador é eleito e exonerado pela assembleia. O contrato de prestação de serviços que assinaram com a gestora é uma coisa; o cargo de administrador é outra. Confundi-los é o erro que mantém muitos prédios reféns de uma empresa que já não querem: ficam à espera de que o contrato acabe, quando bastava uma deliberação para o cargo mudar de mãos.

Como se convoca a assembleia para destituir o administrador?

Aqui está o busílis. Uma assembleia extraordinária é normalmente convocada pelo administrador, que, neste caso, é precisamente quem se quer afastar e dificilmente convocará a sua própria saída. A lei prevê o impasse: podem convocá-la os condóminos que representem, pelo menos, 25 % da permilagem do prédio. Não é preciso a maioria; basta um quarto do valor total para pôr o assunto em cima da mesa.

A convocatória segue por carta registada para cada condómino, com pelo menos dez dias de antecedência e tem de indicar com clareza a ordem de trabalhos. É neste ponto que os prédios se atrapalham. Uma convocatória bem feita não pede só a destituição, pede também a eleição de quem se segue, no mesmo dia. Se a eleição do novo administrador não constar da ordem de trabalhos, a assembleia pode destituir a empresa e ficar, ela própria, sem ninguém no leme até à reunião seguinte.

A convocatória deve conter, no mínimo:

• Dia, hora e local da reunião, e a identificação de quem a convoca
• Um ponto expresso de destituição do administrador em funções
• Um ponto expresso de eleição do novo administrador, com indicação dos candidatos se já os houver

Guarda o talão de todas as cartas registadas. Uma destituição decidida numa assembleia mal convocada é uma destituição que a empresa afastada pode impugnar, e há gestoras que o fazem por princípio.

A votação e a eleição do sucessor no mesmo ato

Reunida a assembleia, a conta dos votos muda conforme a convocatória. Em primeira, a destituição exige a maioria dos votos representativos do capital investido: mais de metade da permilagem do prédio inteiro, estejam os condóminos presentes ou não. Passada meia hora, a assembleia funciona em segunda convocatória e delibera por maioria dos votos dos presentes, desde que estes representem pelo menos um quarto do valor total do prédio. É por isso que quase todas as destituições se decidem na segunda: juntar metade da permilagem de um prédio inteiro é raro. Não é preciso unanimidade nem esperar pelo aniversário do contrato.

No mesmo ato elege-se o sucessor, quase sempre um condómino disposto a assumir a autogestão. Tudo isto tem de ficar escrito na ata, que é o documento com que se prova, perante o banco, as fornecedoras e a própria gestora, quem manda a partir de agora. Desde a Lei 8/2022, a ata pode ser assinada eletronicamente e as deliberações produzem efeitos a partir da sua aprovação, sem esperar por assinaturas em papel que se arrastavam durante semanas.

Um conselho de quem já lavrou muitas atas: escreve a deliberação de forma cirúrgica: «a assembleia delibera destituir a empresa X da função de administradora, com efeitos imediatos, e eleger o condómino Y como administrador para o mandato em curso». Uma ata vaga, que diz apenas que «se falou de mudar de gestão», não muda a assinatura de nenhuma conta bancária.

É preciso justa causa? A conta da indemnização

É a pergunta que separa a teoria da fatura. Para destituir, a assembleia não precisa de provar culpa nenhuma: a jurisprudência entende que a exoneração pela assembleia depende da mera vontade dos condóminos, sem exigência de justa causa. O cargo tira-se porque a assembleia quer.

O contrato, porém, é outra história. Rescindir o contrato com a empresa de condomínio antes do prazo, sem um motivo sério, pode obrigar o condomínio a indemnizá-la. O Supremo Tribunal de Justiça e os tribunais da Relação têm decidido que a gestora afastada tem direito a indemnização, salvo se o condomínio demonstrar justa causa, contas por prestar, incumprimentos, falta de resposta, trabalho mal feito. Por isso, a mesma ata que destitui deve deixar registados, a preto e branco, os motivos concretos: são eles a diferença entre uma saída limpa e um cheque a mais. Verifica também a cláusula de denúncia do contrato; muitos preveem um pré-aviso que, cumprido, evita a discussão da indemnização por completo.

A empresa saiu: agora administram vocês

Destituída a gestora, começa a parte que assusta e afinal liberta. Exige a entrega de tudo: chaves, documentos, o número de identificação do condomínio, os acessos às contas bancárias, o livro de atas e a lista de faturas pendentes. Sem esse traspasse ordenado, o novo administrador passa os primeiros meses a reconstruir o que a empresa levou na gaveta.

A partir daí, o trabalho é conhecido, cobrar quotas, pagar as despesas comuns, manter o seguro e o fundo de reserva. A primeira dor de cabeça costuma ser a mais antiga: as quotas em atraso que a gestora nunca chegou a cobrar. O que outrora tornava a autogestão penosa era a papelada; hoje um software de gestão de condomínios trata das quotas, das comunicações e dos documentos num só sítio e deixa aos vizinhos apenas as decisões que são mesmo suas.

Destituir o administrador de condomínio em Portugal não é uma guerra: é uma assembleia bem convocada, uma maioria de permilagem, uma ata escrita com cuidado e um sucessor eleito no mesmo dia. A empresa pode discutir a fatura da saída, nunca o direito da assembleia a decidir quem a administra. Trocada a gestora por um vizinho com método, o prédio deixa de pagar avença, e passa a mandar em casa própria.

Atualizado a 29 de julho de 2026. Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico.