Fonds de travaux loi ALUR : qui est concerné et combien cotiser

La marche forcée a commencé par le haut : d'abord les copropriétés de plus de 200 lots en 2023, puis les moyennes en 2024, et depuis le 1er janvier 2025 les petites, jusqu'au dernier immeuble de six appartements. Le fonds de travaux créé par la loi ALUR a cessé d'être une affaire de grands ensembles : il concerne désormais la quasi-totalité des copropriétés à usage d'habitation. Le principe est simple et chiffré : chaque année, la copropriété doit mettre de côté au moins 5 % du budget prévisionnel, appelés auprès des copropriétaires comme les charges. Reste à savoir qui est exactement concerné, où dort cet argent, qui décide de le dépenser, et ce qu'il devient quand on vend.

Le fonds de travaux est-il obligatoire dans votre copropriété ?

Le mécanisme, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014 puis remanié par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, figure à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'impose aux immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction. Un immeuble neuf en est donc dispensé pendant sa première décennie ; passé ce cap, l'obligation tombe.

L'entrée en vigueur du régime actuel s'est faite par paliers, selon le nombre de lots, logements, bureaux et commerces confondus :

• 1er janvier 2023 pour les syndicats de plus de 200 lots
• 1er janvier 2024 pour ceux comptant de 51 à 200 lots
• 1er janvier 2025 pour ceux de 50 lots au plus

C'est ce dernier palier qui change la donne.

Sous l'ancien régime, les copropriétés de moins de dix lots pouvaient encore s'exonérer par un vote à l'unanimité ; cette porte de sortie a disparu, et les petits immeubles découvrent une ligne nouvelle sur leurs appels de fonds.

Note légale : le diagnostic technique global qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années dispense la copropriété d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux pendant sa durée de validité, mais il ne la dispense plus d'alimenter le fonds de travaux lui-même.

Combien faut-il cotiser chaque année ?

Le plancher dépend de l'existence d'un plan pluriannuel de travaux. Sans plan adopté, la cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Quand l'assemblée a adopté un plan, le plancher devient double : au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan, sans jamais descendre sous les 5 % du budget. Autrement dit, un plan ambitieux tire mécaniquement la cotisation vers le haut, c'est voulu : le fonds doit être à l'échelle des chantiers annoncés.

L'assemblée peut voter davantage, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Et c'est souvent une bonne idée : 5 % d'un budget courant représentent quelques dizaines d'euros par lot et par an, très loin du coût d'une toiture ou d'un ravalement. Mieux vaut mettre la main à la poche par petites touches que d'affronter un appel de fonds massif le jour où la façade ne peut plus attendre.

Le législateur a aussi prévu la soupape inverse : l'assemblée peut suspendre les cotisations lorsque le fonds dépasse le budget prévisionnel et, si un plan a été adopté, lorsqu'il dépasse la moitié du montant des travaux qui y sont prévus.

Où est déposé l'argent et qui décide de son usage ?

Les cotisations sont versées sur un compte bancaire séparé et rémunéré, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, distinct du compte courant de gestion. Les intérêts produits sont définitivement acquis au syndicat. Le manquement du syndic à cette obligation n'a rien d'anecdotique : la loi le sanctionne par la nullité de plein droit de son mandat trois mois après sa désignation.

Le syndic tient le compte, mais ne décide pas : c'est l'assemblée générale qui vote l'utilisation du fonds, à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées. Le fonds peut financer notamment :

• L'élaboration du plan pluriannuel de travaux et la réalisation du diagnostic technique global
• Les travaux inscrits dans le plan adopté ou votés par l'assemblée
• Les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, décidés par le syndic
• Les travaux de conservation, de santé et de sécurité des occupants, ou d'économies d'énergie

Un fonds bien doté change la nature des assemblées : on ne vote plus pour savoir si l'on peut payer, mais pour choisir l'entreprise et le calendrier.

Récupère-t-on son argent en vendant son lot ?

Non, et c'est le point qui surprend le plus les vendeurs. Les sommes versées sont attachées au lot, pas à la personne : elles entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement et ne donnent lieu à aucun remboursement lors de la vente. L'acheteur hérite donc d'un lot adossé à une cagnotte déjà constituée.

Rien n'interdit en revanche de valoriser cette cagnotte dans la négociation. Le montant rattaché au lot apparaît dans les documents remis avant la vente, et un vendeur avisé le met en avant comme il le ferait d'une chaudière neuve. Réflexe de praticien : demandez ce chiffre dès le compromis, pas chez le notaire, c'est un argument de prix, pas une formalité.

Le fonds de travaux n'est plus une option ni une affaire de grandes résidences : c'est une ligne obligatoire du budget de presque toutes les copropriétés d'habitation de plus de dix ans. Les syndicats qui l'alimentent sérieusement, au-delà du plancher légal, s'épargnent les assemblées de crise et les appels de fonds impossibles, et abordent le vieillissement de l'immeuble avec une trésorerie plutôt qu'avec une dette.

Informations à jour à juillet 2026. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique.