Fonds de travaux loi ALUR : qui est concerné et combien cotiser

Toute copropriété à destination totale ou partielle d'habitation doit alimenter un fonds de travaux dix ans après la réception de l'immeuble, quel que soit son nombre de lots. La cotisation annuelle ne peut pas descendre sous 5 % du budget prévisionnel, ni, quand un plan pluriannuel de travaux est adopté, sous 2,5 % des travaux prévus (service-public.gouv.fr).

La marche forcée a commencé par le haut : d'abord les copropriétés de plus de 200 lots en 2023, puis les moyennes en 2024, et depuis le 1er janvier 2025 les petites, jusqu'au dernier immeuble de six appartements. Le fonds de travaux a cessé d'être une affaire de grands ensembles. Reste à savoir où dort cet argent, qui décide de le dépenser, et ce qu'il devient quand on vend.

Le fonds de travaux est-il obligatoire dans votre copropriété ?

Le mécanisme, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014 puis remanié par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, figure à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'impose aux immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction. Un immeuble neuf en est donc dispensé pendant sa première décennie ; passé ce cap, l'obligation tombe.

L'entrée en vigueur du régime actuel s'est faite par paliers, selon le nombre de lots, logements, bureaux et commerces confondus (ANIL) :

• 1er janvier 2023 pour les syndicats de plus de 200 lots
• 1er janvier 2024 pour ceux comptant de 51 à 200 lots
• 1er janvier 2025 pour ceux de 50 lots au plus

C'est ce dernier palier qui change la donne.

Sous l'ancien régime, les copropriétés de moins de dix lots pouvaient encore s'exonérer par un vote à l'unanimité ; cette porte de sortie a disparu, et les petits immeubles découvrent une ligne nouvelle sur leurs appels de fonds.

Note légale : le diagnostic technique global qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années dispense la copropriété d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (service-public.gouv.fr). Il ne la dispense pas d'alimenter le fonds de travaux, dont l'obligation vaut pour tous les immeubles d'habitation de plus de dix ans.

Combien faut-il cotiser chaque année ?

Le plancher dépend de l'existence d'un plan pluriannuel de travaux. Sans plan adopté, la cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Quand l'assemblée a adopté un plan, le plancher devient double : au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan, sans jamais descendre sous les 5 % du budget. Autrement dit, un plan ambitieux tire mécaniquement la cotisation vers le haut, c'est voulu : le fonds doit être à l'échelle des chantiers annoncés.

L'assemblée peut voter davantage, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Et c'est souvent une bonne idée : pour un immeuble de douze lots dont le budget courant est de 30 000 €, 5 % font 1 500 € par an, soit 125 € par lot en moyenne, très loin du coût d'une toiture ou d'un ravalement. Mieux vaut mettre la main à la poche par petites touches que d'affronter un appel de fonds massif le jour où la façade ne peut plus attendre.

Le législateur a aussi prévu la soupape inverse : l'assemblée se prononce sur la suspension des cotisations lorsque le fonds dépasse le budget prévisionnel et, si un plan a été adopté, lorsqu'il dépasse aussi la moitié du montant des travaux qui y sont prévus (ANIL).

Où est déposé l'argent et qui décide de son usage ?

Les cotisations sont versées sur un compte bancaire séparé et rémunéré, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, distinct du compte courant de gestion. Les intérêts produits sont définitivement acquis au syndicat. Ce second compte s'ouvre dans la même banque que le compte séparé principal (guide du syndic bénévole de l'Anah), et son ouverture fait partie du forfait du syndic : elle ne peut pas être facturée en plus.

Le syndic tient le compte, mais ne décide pas : c'est l'assemblée générale qui vote l'utilisation du fonds, à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, détaillée dans le guide des majorités en assemblée générale. Le fonds peut financer notamment :

• L'élaboration du plan pluriannuel de travaux et la réalisation du diagnostic technique global
• Les travaux inscrits dans le plan adopté ou votés par l'assemblée
• Les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, décidés par le syndic
• Les travaux de conservation, de santé et de sécurité des occupants, ou d'économies d'énergie

Le fonds ne paie pas l'entretien courant, qui reste financé par le budget prévisionnel. Pour les travaux, un fonds bien doté change la nature des assemblées : on ne vote plus pour savoir si l'on peut payer, mais pour choisir l'entreprise et le calendrier. Le premier chantier à financer est souvent le DPE collectif, qui sert de base au plan de travaux.

Récupère-t-on son argent en vendant son lot ?

Non, et c'est le point qui surprend le plus les vendeurs. Les sommes versées sont attachées au lot, pas à la personne : elles entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement et ne donnent lieu à aucun remboursement lors de la vente. L'acheteur hérite donc d'un lot adossé à une cagnotte déjà constituée. Vendeur et acquéreur peuvent en revanche prévoir dans l'acte de vente que l'acquéreur rembourse au vendeur les sommes pas encore affectées à des travaux ; ce montant s'ajoute alors au prix. Le montant rattaché au lot apparaît dans les documents remis avant la vente. Réflexe de praticien : demandez ce chiffre dès le compromis, pas chez le notaire, c'est un argument de prix, pas une formalité.

Dans Vecinly, une dépense ponctuelle peut être financée par le fonds de réserve de la copropriété plutôt que par les charges de tous, et la comptabilité reste visible pour chaque copropriétaire. Les conseils syndicaux qui contrôlent ce compte trouveront notre méthode sur la page pour les conseils syndicaux.

La manière dont les autres pays européens fixent le minimum légal est comparée dans le fonds de réserve des copropriétés en Europe, pays par pays.

Sortez le dernier procès-verbal et vérifiez deux chiffres : le taux de cotisation voté et le solde du compte du fonds. Si le taux est sous 5 % du budget, inscrivez la correction à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.

Informations à jour à septembre 2026. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique.