Fundo comum de reserva do condomínio: as regras na Europa
Em Portugal, cada condómino entrega pelo menos 10 % da sua quota para o fundo comum de reserva. Comparamos essa regra com a de outros 11 países europeus, com a lei de cada um.
Em Portugal, o fundo comum de reserva é obrigatório e cada condómino contribui com pelo menos 10 % da sua quota nas restantes despesas do condomínio (artigo 4.º do Decreto-Lei 268/94). É das regras mais exigentes entre as que usam o orçamento como referência, mas fica muito atrás da Áustria e dos Países Baixos, que ligam a reserva ao próprio edifício.
O mesmo prédio pagaria oito vezes mais em Amesterdão.
O mínimo legal, país a país
| País | Mínimo legal | Referência | Fonte |
|---|---|---|---|
| Portugal | Pelo menos 10 % da quota de cada condómino nas restantes despesas | Orçamento | DL 268/94, art. 4.º |
| Espanha | Saldo nunca inferior a 10 % do último orçamento ordinário | Orçamento | LPH art. 9.1.f |
| Catalunha | Pelo menos 5 % das despesas comuns em cada ano | Orçamento | CCCat art. 553-6 |
| Andorra | Pelo menos 5 % do último orçamento ordinário | Orçamento | Llei 12/2004, art. 14 |
| França | Pelo menos 5 % do orçamento; com plano plurianual, pelo menos 2,5 % das obras previstas | Orçamento | service-public.gouv.fr |
| Bélgica | Pelo menos 5 % das despesas ordinárias do ano anterior, até cinco anos após a entrega; dispensável por maioria de quatro quintos | Orçamento | Código Civil art. 3.86 § 3 |
| Países Baixos | 0,5 % do valor de reconstrução por ano, ou o montante de um plano de manutenção com menos de cinco anos | Valor de reconstrução | BW art. 5:126 |
| Áustria | 1,12 € por m² de área útil por mês (2026), atualizado de dois em dois anos | Área | WEG 2002 § 31 |
| Irlanda | 200 € por fração por ano, ou outro montante acordado | Fração | MUD Act 2011, s. 19 |
| Alemanha | Sem valor fixo; apenas uma reserva «adequada» | Decisão dos condóminos | WEG § 19(2) n.º 4 |
| Dinamarca | Sem valor fixo; plano de manutenção aprovado em cada assembleia ordinária | Decisão dos condóminos | Normalvedtægt 2020 |
| Itália | Sem reserva anual; fundo especial igual ao custo total, quando as obras são aprovadas | Por obra | Codice civile art. 1135 |
O mesmo prédio em oito países
Imagine um prédio com 20 frações, 1.600 metros quadrados de área útil, um orçamento ordinário de 30.000 euros por ano e um valor de reconstrução de 4,8 milhões de euros. O mínimo que a lei obriga a pôr de lado é:
| Onde | Mínimo legal |
|---|---|
| Bélgica, França, Catalunha | 1.500 euros por ano |
| Andorra | 1.500 euros no fundo |
| Espanha | 3.000 euros no fundo, sempre |
| Portugal | 3.000 euros por ano |
| Irlanda | 4.000 euros por ano, salvo outro acordo |
| Áustria | 21.504 euros por ano |
| Países Baixos | 24.000 euros por ano, salvo um plano atualizado com outro valor |
A diferença não é um arredondamento. Quando a reserva acompanha o orçamento corrente, cresce com a limpeza, a luz e o seguro, e não com a idade do telhado ou da fachada; a Áustria e os Países Baixos ligam-na ao edifício, à sua área ou ao que custaria reconstruí-lo. Um prédio que durante vinte anos poupe apenas os 10 % portugueses chega à primeira grande obra, seja a cobertura, o elevador ou a fachada, com uma fração do dinheiro necessário, e a assembleia acaba por aprovar uma quota extraordinária que ninguém tinha previsto.
A lei portuguesa destina o fundo comum de reserva às despesas de conservação do edifício. É dinheiro para o telhado e a fachada, não para a conta da luz.
Os 10 % como ponto de partida
A lei portuguesa fixa o mínimo, não o valor certo. Um plano simples com as grandes intervenções dos próximos dez anos e o seu custo aproximado diz se os 10 % chegam; num prédio antigo, raramente chegam. Nada impede a assembleia de aprovar uma percentagem superior, e é essa a forma mais barata de evitar quotas extraordinárias.
O fundo comum de reserva é obrigatório?
Sim. O artigo 4.º do Decreto-Lei 268/94 obriga todos os condomínios a constituí-lo, com uma contribuição de cada condómino de pelo menos 10 % da sua quota nas restantes despesas.
Para que pode ser usado o fundo comum de reserva?
Para custear as despesas de conservação do edifício, como prevê o artigo 4.º do Decreto-Lei 268/94. Não se destina às despesas correntes do condomínio.
Que países europeus não têm um mínimo para o fundo de reserva?
A Alemanha e a Dinamarca não fixam qualquer valor. A Itália não tem reserva anual, apenas um fundo especial quando são aprovadas obras extraordinárias.
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Informação atualizada em setembro de 2026. Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico.
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