Lekkage in de VvE: wie betaalt de reparatie en de schade?

Het waait al twee dagen hard als op nummer 14 een vlek op het slaapkamerplafond verschijnt. Om elf uur 's avonds staan er drie foto's in de VvE-groep, om half twaalf de eerste beschuldiging richting de bovenburen en de volgende ochtend belt iemand een dakdekker die niemand heeft goedgekeurd. Op dat moment is de lekkage nog het kleinste probleem. Wie wat betaalt, ligt niet vast in de wet maar in jullie splitsingsakte: die bepaalt welke bouwdelen gemeenschappelijk zijn en welke privé. Het dak, de kozijnen en de standleiding staan er vrijwel altijd als gemeenschappelijk in. Daarmee is de VvE aan zet, niet de eigenaar onder de lek.

Gemeenschappelijk of privé: de akte beslist, niet het gevoel

Het modelreglement geeft de hoofdlijn, maar doorslaggevend is de akte van splitsing met de bijbehorende tekening, en die verschilt per complex. Voordat je een aannemer belt, lees je dus eerst twee pagina's van je eigen akte.

De grote lijn die je in de meeste complexen terugvindt:

• Dak, dakbedekking en hemelwaterafvoer: gemeenschappelijk
• Gevel, fundering en dragende constructie: gemeenschappelijk
• Kozijnen en de beglazing daarin: gemeenschappelijk
• De standleiding: gemeenschappelijk, tot aan de aftakking naar het appartement
• De leiding vanaf die aftakking, de vloerafwerking en het sanitair: privé

Die laatste grens is waar de meeste discussies ontstaan.

Een lek in de verticale leiding achter de badkamerwand is een zaak van de VvE; hetzelfde lek een halve meter verderop, in het horizontale stukje dat alleen jouw woning bedient, is dat niet. Fysiek een klein verschil, financieel een heel ander gesprek.

Wie betaalt het onderzoek naar de oorzaak?

Dit is de kostenpost die het vaakst tot ruzie leidt, en de regel is verrassend eenvoudig: het onderzoek volgt de verantwoordelijkheid. Blijkt de oorzaak in een gemeenschappelijk deel te zitten, dan betaalt de VvE zowel de reparatie als het lekdetectieonderzoek. Ligt de oorzaak in het privégedeelte, dan komt de rekening bij de eigenaar.

Dat betekent dat iemand het onderzoek moet voorfinancieren zonder te weten wie het uiteindelijk betaalt. Een bestuur dat daar vooraf een lijn in trekt (de VvE schiet voor, en verrekent achteraf als de oorzaak privé blijkt) voorkomt weken vertraging waarin het water gewoon doorloopt.

Praktische noot: laat lekdetectie doen door een gespecialiseerd bedrijf en niet door de eerste aannemer die tijd heeft. Een rapport met thermografie of vochtmeting is het enige stuk dat later standhoudt tegenover de verzekeraar én tegenover de eigenaar die de rekening niet wil.

Lekkage van de bovenburen: niet automatisch hun rekening

De aanname in bijna elk appartementencomplex is dat wie boven woont betaalt wat beneden nat wordt. Zo werkt het niet. Voor schade door een gebrek aan het gebouw geldt de risicoaansprakelijkheid van artikel 6:174 BW: de bezitter van het bouwwerk is aansprakelijk voor een gebrek, ook zonder enige schuld. Zit dat gebrek in een gemeenschappelijk deel, dan is dat de VvE.

Gaat het om iets in de privéwoning van de bovenburen (een losgeschoten wasmachineslang, een vergeten kraan), dan draait het wél om verwijtbaarheid of om een gebrek in hun eigen gedeelte. En let op een detail dat veel eigenaren verrast: als de bovenburen een klusbedrijf inschakelen dat er een potje van maakt, is de eigenaar zelf niet zonder meer aansprakelijk voor de fout van dat bedrijf.

Wie boven woont, betaalt dus niet automatisch.

Voor het bestuur betekent dit dat de eerste vraag nooit "wie woont erboven" is, maar "waar zit het gebrek". Pas als dat vaststaat, weet je wie je aanspreekt.

Het dakterras is de uitzondering die de akte zelden uitschrijft

Een dakterras hoort bijna altijd bij één appartement en ligt bijna altijd op een gemeenschappelijk dak. Dat is de reden waarom lekkages via een dakterras zo vaak vastlopen: het gebruik is privé, de constructie eronder niet.

De akte kent zo'n terras meestal toe als uitsluitend gebruiksrecht. De dakbedekking, de isolatie en de afvoer blijven gemeenschappelijk en dus voor rekening van de VvE; de tegels, de houten vlonder en de plantenbakken zijn van de eigenaar. Wie een lek repareert onder een terras van dertig vierkante meter, betaalt de VvE dus de reparatie van het dak en de eigenaar het opnieuw leggen van de bestrating, tenzij de akte dat uitdrukkelijk anders regelt.

De frictie zit in de tussenstap. Om bij de dakbedekking te komen moet die vlonder eraf, en de kosten van dat demonteren en terugplaatsen staan in geen enkel modelreglement. Regel dat vooraf in een bestuursbesluit, want achteraf discussiëren twee partijen over een rekening van vaak meer dan duizend euro die niemand had begroot.

Verzekering: opstal van de VvE, inboedel van de eigenaar

De VvE sluit voor het hele gebouw een opstalverzekering af; die dekt de bouwkundige schade, inclusief afwerking als de polis daarin voorziet. Wat in het appartement staat (meubels, vloerkleed, laptop op de vensterbank) valt onder de inboedelverzekering van de bewoner zelf. Drie dingen bepalen of die dekking ook echt uitkeert: de schade moet snel gemeld zijn, de oorzaak moet zijn vastgesteld en de herbouwwaarde in de polis moet kloppen. Een complex dat jaren geleden voor het laatst is getaxeerd, loopt het risico van onderverzekering, precies zoals bij het verplichte reservefonds het geval is met achterstallig onderhoud.

Wat een verzekeraar zelden dekt, is de schade die groter werd omdat niemand ingreep. Een lek dat drie weken doorloopt terwijl het bestuur op een offerte wacht, verandert van schadegeval in nalatigheid.

Wat het bestuur in de eerste 24 uur doet

De eerste dag bepaalt het dossier. Fotografeer de schade met datum, noteer wie wanneer meldde, schakel de watertoevoer af waar dat kan en meld het bij de verzekeraar voordat de oorzaak bekend is. Melden mag altijd; dekking wordt later beoordeeld.

Leg daarna in één bericht aan alle betrokkenen vast wat er is afgesproken: wie onderzoek laat doen, wie voorschiet en wanneer de volgende stap komt. In een zelfbeherende VvE is dat bericht het hele dossier, en de ervaring van elk bestuur dat dit een keer heeft meegemaakt is steevast dezelfde: de VvE's die netjes documenteren, betalen niet minder, maar ruziën wel veel minder.

Een lekkage kost bijna nooit zoveel als de sfeer die eromheen sneuvelt. Zoek eerst het gebrek en pas daarna de schuldige, laat de akte de kostenverdeling bepalen in plaats van het gesprek in de gang, en zet de afspraken op papier voordat het droogt. Wie dat één keer goed doet, heeft meteen het draaiboek voor de volgende storm.

Informatie bijgewerkt op het moment van publicatie. Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies.