Vedtægter i ejerforeningen: normalvedtægt, ændring og tinglysning

Den dyreste fejl ved en vedtægtsændring begås efter generalforsamlingen. Forslaget er vedtaget, referatet er underskrevet, og så sker der ikke mere, for ingen i bestyrelsen anmelder ændringen til tinglysning. Fire år senere sælges lejligheden på tredje sal, og køberen har aldrig hørt om reglen.

Vedtægter i en ejerforening består af to lag. Normalvedtægten gælder automatisk og uden tinglysning, medmindre den er fraveget ved gyldig beslutning (ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2). Alt, hvad I selv vedtager oven i den, kaldes særvedtægt, og den skal tinglyses på hver enkelt ejerlejlighed for at holde over for en ny køber eller en kreditor (§ 5, stk. 3). Fortrænges den uden tinglysning på én lejlighed, bortfalder den for samtlige ejere i foreningen.

Hvilke vedtægter gælder hos jer?

Start med at finde ud af, hvilken af tre situationer I står i. Svaret ligger i tingbogen og ikke i det ringbind, den forrige formand afleverede.

• Der er aldrig tinglyst noget: Så gælder normalvedtægten fra 2020 fuldt ud. For foreninger stiftet før 1. januar 2021 gjaldt 2004-udgaven frem til 1. januar 2022 (bekendtgørelsens § 2, stk. 3), og siden da er det den nye.
• I har en ældre særvedtægt: Den gælder stadig, og den nye normalvedtægt udfylder kun de spørgsmål, særvedtægten ikke selv regulerer eller ikke regulerer fuldt ud.
• I har tinglyst selve normalvedtægten fra 2004 som jeres egen: Så har den status som særvedtægt og gælder fortsat hos jer.

Den sidste situation er den, færrest opdager. Boligministeriets vejledning til normalvedtægten fra juni 2025 siger det ligeud: En tinglyst 2004-vedtægt lever videre og suppleres kun af den nye, hvor den gamle tier. Det har betydning i kroner. Efter 2004-teksten hæftede ejerne solidarisk for foreningens forpligtelser, mens den nye normalvedtægt kun lader hver ejer hæfte pro rata efter fordelingstal (§ 1, stk. 4). Den forening, som dengang tinglyste standardteksten for en sikkerheds skyld, kan altså sidde med strengere regler end naboforeningen, der aldrig foretog sig noget. Sammenlign jeres tinglyste tekst med 2020-udgaven paragraf for paragraf, før I foreslår den første ændring.

Det, en vedtægtsændring ikke kan

Ikke alt står til afstemning. Vejledningen opregner de bestemmelser, som ingen særvedtægt kan fravige, fordi de gentager loven: forbuddet mod utilbørlige fordele (lovens § 4), adgangen til lejlighederne med 6 ugers varsel (§ 8), bod op til 10.000 kr. (§ 9), eksklusion (§ 10) og overtagelse af udlejerbeføjelser (§ 11). Lovens ramme for husordenen (§ 6) ligger også fast. I kan heller ikke vedtage, at normalvedtægten slet ikke gælder hos jer; vil I væk fra den, skal hver bestemmelse erstattes af jeres egen.

Så er der vetoretten. En ændring, der forskyder retsstillingen mellem ejerne, indskrænker særrettigheder eller pålægger nye forpligtelser, kræver både flertallet og samtykke fra de ejere, der stilles ringere (normalvedtægtens § 7). Korttidsudlejning er den udtrykkelige undtagelse: Den kan begrænses med 2/3, men ejeren beholder retten til 4 udlejninger og højst 30 dage om året (§ 30, stk. 2).

Husordenen er ikke en genvej. Den vedtages med simpelt flertal og må ikke indeholde regler, der kræver kvalificeret flertal eller samtykke (lovens § 6). Støjtider og brug af gården hører hjemme dér. Et forbud mod at holde kæledyr eller mod udlejning gør ikke, og normalvedtægten selv siger intet om husdyr.

Fra forslag til tingbog

Rækkefølgen er den samme, uanset om I ændrer én paragraf eller skriver en hel særvedtægt. Forslaget skal være formanden i hænde senest 3 uger før den ordinære generalforsamling og tilgængeligt for ejerne senest 1 uge før (§ 10). Det vedtages med 2/3 af samtlige ejere efter både fordelingstal og antal, og når fremmødet ikke rækker, men 2/3 af de repræsenterede stemmer for, holdes der ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, hvor 2/3 af de afgivne stemmer er nok (§§ 4 og 5); detaljerne står i vores gennemgang af generalforsamlingen trin for trin. Derefter kommer det led, der glipper: Referatet er dokumentationen, og anmeldelsen til tinglysning underskrives digitalt af de tegningsberettigede, altså formanden og ét bestyrelsesmedlem eller to bestyrelsesmedlemmer i forening (lovens § 5, stk. 4, og normalvedtægtens § 19). De enkelte ejere skal kun tiltræde særskilt, hvis ændringen griber ind i netop deres rettigheder.

Tinglysningen skaber ingen ret. Den sikrer den, I allerede har vedtaget.

Særvedtægten indføres som servitut i byrderubrikken på hver lejlighed, og foreningen står som påtaleberettiget (§ 5, stk. 5). Med den titel følger en pligt: Det er bestyrelsens ansvar at håndhæve det, der er tinglyst.

Hvad koster tinglysningen?

Selve vedtægten koster 1.850 kr. i afgift, uanset hvor mange lejligheder den tinglyses på, fordi den behandles som én servitut (tinglysningsafgiftslovens § 7 og Skattestyrelsens juridiske vejledning, afsnit E.B.5.3).

Den pantstiftende del er dyrere. Normalvedtægtens § 31 lader foreningen tinglyse vedtægten som pant for 50.000 kr. i hver lejlighed til sikkerhed for restancer og andre krav, når generalforsamlingen har besluttet det med 2/3. Afgiften er 1.825 kr. plus en procentdel af det samlede pantsikrede beløb, og den procent faldt den 1. januar 2026 fra 1,45 til 1,25 pct. (Skatteministeriets satsoversigt). Vi har regnet tre foreningsstørrelser igennem efter begge satser:

Beløbet ganges op, fordi pantet lyses på hver lejlighed for sig; tinglyses det for 50.000 kr. i alt, beregnes afgiften kun af 50.000 kr. Regningen er en fællesudgift og fordeles efter fordelingstal ligesom de øvrige fællesudgifter. Og husk, hvad I køber: Pantet respekterer de hæftelser, der allerede hviler på lejligheden den dag, det tinglyses (§ 31, stk. 2). Foreningen står altså bag bankens og realkreditinstituttets pant og rykker først op, efterhånden som de lån nedbringes.

Slå jeres egen lejlighed op i tingbogen, før næste generalforsamling indkaldes, og læg det, der står dér, ved siden af det dokument, bestyrelsen arbejder efter. Er de to ikke ens, er det første forslag på dagsordenen givet. I Vecinly ligger den gældende vedtægt, referaterne og afstemningerne samme sted, så den næste bestyrelse ikke skal lede; se siden til bestyrelser.

Opdateret oktober 2026. Artiklen er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning.