Charges de copropriété : répartition, calcul et qui paie quoi

Dimanche soir, le budget de l'année tient enfin sur une feuille : 16 800 €. Reste à le découper en neuf appels de fonds, et le règlement de copropriété de 1972 aligne deux colonnes de tantièmes en face de chaque lot. Laquelle sert pour la facture de l'ascensoriste ?

Les charges de copropriété suivent deux règles, posées par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Celles qui tiennent à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes se répartissent en proportion des tantièmes de chaque lot. Celles des services collectifs et des équipements communs, ascenseur en tête, se répartissent selon l'utilité objective qu'ils présentent pour le lot. La grille inscrite au règlement ne se modifie qu'à l'unanimité (article 11), sauf dans les cas, peu nombreux, que la loi énumère.

Le budget se vote chaque année. La grille, presque jamais.

Deux familles de charges, deux clés

La première famille regroupe ce qui fait tenir l'immeuble et son administration : la prime d'assurance, le nettoyage des parties communes, les frais de tenue de l'assemblée, les honoraires du syndic quand il est professionnel, le ravalement. Tous les copropriétaires y participent, chacun selon la valeur relative de son lot. L'article 5 dit d'où vient cette valeur : de la consistance, de la superficie et de la situation du lot au jour où la copropriété a été créée, sans égard à son utilisation. Un commerce ne paie donc pas davantage de charges générales parce qu'il reçoit du public.

La seconde famille couvre les services collectifs et les équipements communs : chauffage et eau chaude collectifs, ascenseur, interphone. Le critère devient ce que l'équipement apporte au lot, et la fiche officielle de service-public.gouv.fr retient la possibilité de s'en servir. Le copropriétaire du troisième qui monte toujours à pied paie l'ascenseur. Un parking en sous-sol ne paie rien pour le chauffage. Un lot en rez-de-chaussée paie l'ascenseur si l'appareil dessert sa cave ou son parking. La loi pose une réserve : la règle vaut tant que ces charges ne sont pas individualisées, et l'eau relevée au compteur de chaque logement se facture selon l'index.

Voilà pourquoi le règlement porte plusieurs colonnes. L'article 1er du décret du 17 mars 1967 lui impose un état de répartition qui distingue les charges de conservation, d'entretien et d'administration, celles de chaque équipement commun et celles de chaque service collectif, avec la quote-part de chaque lot dans chacune. Les tantièmes de copropriété donnent en plus le nombre de voix en assemblée (article 22). Les tantièmes de charges ne servent qu'à payer.

Les règlements anciens ont une lacune que la loi explique : la méthode. Jusqu'au 1er juin 2020, la loi n'obligeait à indiquer les éléments pris en considération et le mode de calcul des quotes-parts que dans les règlements publiés à compter du 31 décembre 2002 ; le texte actuel le demande sans condition de date. Un règlement de 1972 qui n'a jamais été refondu a été écrit sans cette obligation. Il donne la grille, pas son explication, et le jour où un copropriétaire demande en assemblée pourquoi le lot 4 porte 92 tantièmes, vous n'aurez que le tableau à lui montrer.

Restent les parties communes spéciales, affectées à quelques copropriétaires seulement : un bâtiment sur cour, un local à vélos propre à une cage d'escalier. Elles n'existent que si le règlement les mentionne expressément (article 6-4). Elles s'accompagnent de charges spéciales, et seuls les copropriétaires concernés votent les décisions qui les touchent (article 6-2).

Le calcul sur un immeuble de neuf lots

Nous avons fait le compte sur un immeuble inventé, d'un modèle courant : quatre étages, un commerce au rez-de-chaussée avec sa porte sur la rue et sans cave, et huit appartements, un T2 et un T3 par palier. Le budget prévisionnel est de 16 800 €, dont 12 600 € de charges générales et 4 200 € pour l'ascenseur. Le règlement compte 1 000 tantièmes généraux et 2 100 tantièmes d'ascenseur, ces derniers pondérés par l'étage. Un tantième général vaut donc 12,60 € et un tantième d'ascenseur 2 €.

Le commerce porte 16 % des charges générales et rien de l'ascenseur, qu'il ne peut pas atteindre. Deux T3 identiques, au premier et au quatrième, ont 720 € d'écart. Les provisions s'appellent par quarts, exigibles le premier jour de chaque trimestre sauf autre calendrier voté en assemblée (article 14-1) : 618 € pour le T3 du quatrième, 504 € pour le commerce. La cotisation au fonds de travaux s'y ajoute. Elle est d'au moins 5 % du budget, soit 840 € ici, et elle suit la clé générale ; le détail est dans notre guide du fonds de travaux.

Deux « simplifications » sont tentantes, et la même feuille permet de les chiffrer avant le vote. La première consiste à tout répartir aux tantièmes généraux, pour n'avoir qu'une colonne. Le commerce paierait 2 688 € au lieu de 2 016 €, soit 672 € de plus pour un ascenseur qui ne le dessert pas, le T2 du premier paierait 198 € de plus et le T3 du quatrième 456 € de moins. La seconde consiste à diviser l'ascenseur en huit parts égales de 525 €. Le T3 du quatrième économiserait 435 € et le T2 du premier paierait 345 € de plus. Dans les deux cas les étages du haut gagnent et ceux du bas paient, à rebours du critère d'utilité, qui fait varier la charge d'ascenseur avec l'étage. Et il suffit qu'un seul perdant refuse.

Peut-on modifier la répartition des charges ?

En principe, à l'unanimité de tous les copropriétaires. La loi ne prévoit que quelques exceptions, chacune liée à un événement précis :

• Des travaux, une acquisition ou une cession de parties communes votés par l'assemblée rendent la modification nécessaire : elle se décide à la même majorité que l'opération elle-même (article 11).
• Un lot est vendu par fractions et le règlement ne dit rien du partage des charges entre elles : majorité simple de l'article 24 (article 11).
• L'usage d'une partie privative change : majorité absolue, pour les seules charges de services et d'équipements (article 25, e).
• Depuis le 18 juin 2025, des bureaux ou d'autres locaux non commerciaux deviennent des logements : majorité simple, là encore pour les charges de services et d'équipements (article 24, II, l, ajouté par la loi du 16 juin 2025).

La fiche de service-public y ajoute la création d'un syndicat secondaire, à la majorité absolue. Vérifiée en février 2026, elle ne mentionne pas encore le cas des bureaux transformés.

Hors de ces cas, il reste le juge, par deux voies très différentes. L'action en révision de l'article 12 suppose que la part d'un lot dépasse de plus d'un quart celle qu'une répartition conforme lui donnerait, ou que celle d'un autre lot soit inférieure de plus d'un quart. Elle se ferme cinq ans après la publication du règlement au fichier immobilier, ou deux ans après la première vente du lot. Dans un immeuble de 1972, le premier délai a expiré en 1977 et le second ne joue plus que pour un lot jamais vendu ou vendu pour la première fois il y a moins de deux ans. L'autre voie n'a pas de délai. Quand la clé contredit la loi elle-même, par exemple un ascenseur réparti sans tenir compte de l'utilité, la clause est réputée non écrite, le juge refait la répartition et la nouvelle grille s'applique au premier jour de l'exercice comptable qui suit la décision définitive (article 43). En principe, rien n'est remboursé pour le passé.

Le gouvernement a écarté en 2020 l'idée de remplacer l'unanimité par une majorité qualifiée. La répartition d'origine a un caractère contractuel, a répondu le ministre chargé du logement, et il n'apparaissait « pas opportun d'assouplir cette exigence » (réponse ministérielle du 30 juin 2020). Une modification votée passe ensuite par un acte notarié, publié au fichier immobilier.

Notre règle avant de convoquer : aucune résolution de changement de clé à l'ordre du jour sans avoir vérifié qu'elle entre dans l'un de ces cas, et sans le tableau avant-après joint à la convocation. Une répartition contraire à la loi reste attaquable sans limite de temps, même quand elle sort d'un vote. Pour le décompte des voix, voyez notre guide des majorités en assemblée générale.

Le syndicat ne connaît qu'un débiteur : le copropriétaire

Le syndic adresse l'appel de fonds au copropriétaire, quel que soit l'occupant. En location, le bailleur paie tout au syndic, puis récupère auprès de son locataire les seules charges de la liste annexée au décret du 26 août 1987 : l'électricité et l'entretien courant de l'ascenseur, l'eau, le chauffage collectif, le nettoyage des parties communes. Ni la prime d'assurance de l'immeuble ni les honoraires du syndic n'y figurent. Cela vous concerne plus qu'il n'y paraît. Un mois avant sa régularisation annuelle, le bailleur doit remettre au locataire un décompte par nature de charges (article 23 de la loi du 6 juillet 1989), et il ne peut le tirer que de vos comptes. Un relevé individuel qui sépare l'ascenseur, l'eau, le nettoyage et l'assurance lui évite de vous écrire en mars.

Quand la propriété est démembrée, le syndic doit l'apprendre par une notification : tout transfert de propriété et toute constitution d'usufruit lui sont notifiés sans délai (article 6 du décret de 1967). Une fois le syndic informé, il n'y a pas de solidarité entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, sauf clause du règlement. Le premier assume les dépenses courantes. Le second paie les grosses réparations, celles que l'article 606 du Code civil limite aux gros murs, aux voûtes, aux poutres et aux couvertures entières. En indivision, chacun paie selon ses droits, là aussi sauf clause de solidarité, et les indivisaires sont représentés à l'assemblée par un mandataire commun (article 23 de la loi de 1965). Le divorce n'a pas de régime propre dans la loi de 1965 : un lot resté aux deux ex-époux se traite comme une indivision.

Pour la vente, un décret fixe lui-même le partage. La provision du budget prévisionnel déjà exigible incombe au vendeur. Les provisions hors budget, celles des travaux votés, incombent à celui qui est copropriétaire le jour où elles deviennent exigibles. Le solde de régularisation va à celui qui est copropriétaire le jour où l'assemblée approuve les comptes (article 6-2 du décret). L'acheteur de novembre reçoit donc, au printemps suivant, le trop-perçu ou le rappel d'une année qu'il n'a presque pas occupée. Le partage au jour près que vendeur et acheteur prévoient dans l'acte reste valable, mais il n'a d'effet qu'entre eux (article 6-3).

Le prorata se règle chez le notaire, pas dans vos comptes.

Impôts : la ventilation que le bailleur vous demandera

Le copropriétaire qui habite son logement ne déduit rien. Le bailleur au régime réel, lui, déduit de ses revenus fonciers les provisions versées au syndic dans l'année (article 31 du Code général des impôts, I, 1°, a quater), sur la ligne 229 de la déclaration n° 2044. L'année suivante, il régularise ligne 230 la part de ces provisions qui correspondait à des charges non déductibles ou récupérables sur le locataire (impots.gouv.fr). La doctrine fiscale précise qu'il fait ce tri à partir des éléments fournis par son syndicat, donc par vous. Au micro-foncier, jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par an, l'abattement forfaitaire de 30 % tient lieu de toute déduction (article 32).

Les appels de fonds ne portent pas de TVA. L'administration admet que le syndicat qui se borne à gérer un immeuble d'habitation ou à usage professionnel n'y soumette pas les sommes versées par les copropriétaires, à condition de leur rendre compte et de justifier ses dépenses (BOFiP, BOI-TVA-BASE-10-10-30, § 330 à 370). Les factures des fournisseurs arrivent toutes taxes comprises, et c'est ce montant que vous répartissez.

Avant le prochain appel de fonds, ouvrez le règlement à l'état de répartition et écrivez, en face de chaque ligne du budget, la colonne de tantièmes qui s'y applique. Si une ligne n'a pas de colonne, ou si une colonne contredit le critère d'utilité, portez la question à l'ordre du jour avec le tableau chiffré. Les annexes comptables qui en découlent sont décrites dans notre guide de la comptabilité du syndic bénévole, et un logiciel pour syndic bénévole comme Vecinly applique la bonne clé à chaque dépense.

Informations à jour au 8 octobre 2026, vérifiées sur les textes consolidés de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique ni fiscal.