Plan pluriannuel de travaux en copropriété : ce qui est obligatoire

Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété à destination totale ou partielle d'habitation dont l'immeuble a été réceptionné il y a plus de 15 ans doit se doter d'un plan pluriannuel de travaux, quel que soit son nombre de lots. Le plan couvre dix ans, se vote en assemblée générale à la majorité absolue et s'actualise tous les dix ans (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, repris dans la fiche officielle de service-public.gouv.fr).

Pour une copropriété de huit lots gérée par un syndic bénévole, c'est la nouveauté la plus lourde de ces dernières années.

Projet de plan ou plan : deux documents, deux votes

On parle de PPPT, le projet, et de PPT, le plan adopté. Le premier est un document technique ; le second, une décision de l'assemblée. Entre les deux, il y a deux votes que beaucoup de syndics confondent.

Le premier vote décide qui fait le projet et à quelles conditions : le syndic inscrit à l'ordre du jour les modalités d'élaboration, votées à la majorité simple. Le projet est confié à un professionnel qui justifie de compétences et d'une assurance de responsabilité civile, et qui atteste sur l'honneur de son impartialité : un bureau d'études, un architecte, un thermicien (décret n° 2022-663 du 25 avril 2022). Le projet liste les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et la sécurité des occupants et à la performance énergétique, avec une estimation de leur coût et un échéancier sur dix ans.

Le second vote a lieu à la première assemblée générale annuelle qui suit sa remise : l'assemblée adopte le plan, en tout ou en partie, à la majorité absolue de l'article 25. Une fois adopté, les travaux votés ensuite suivent son calendrier.

La dispense : un DTG sans travaux sur dix ans

Une copropriété peut être dispensée du plan si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent. Encore faut-il faire réaliser ce DTG, qui a lui aussi un coût.

Ce que le plan change au fonds de travaux

Sans plan adopté, la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Avec un plan adopté, elle doit atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, et jamais moins de 5 % du budget (service-public.gouv.fr).

Le calcul surprend. Prenons un immeuble de 12 lots à Lyon, 24 000 euros de budget prévisionnel, dont le plan adopté prévoit 180 000 euros de travaux sur dix ans (ravalement, toiture, isolation des combles). Le plancher des 5 % du budget donnerait 1 200 euros par an ; celui des 2,5 % des travaux en donne 4 500. C'est ce second chiffre qui s'applique, soit 375 euros par lot et par an en plus des charges courantes, avant même le premier devis. Chiffrer le plan au plus juste n'est donc pas un détail technique : chaque euro de travaux inscrit au plan pèse 2,5 centimes sur le fonds de chaque année.

Si le syndicat ne transmet pas le projet dans le mois qui suit la demande, ou si le plan ne suffit pas à la sécurité des occupants, le maire, le préfet ou le président de l'intercommunalité peut le faire élaborer d'office, aux frais du syndicat (service-public.gouv.fr).

Inscrivez les modalités du projet à l'ordre du jour de votre prochaine assemblée, avec deux devis de professionnels qualifiés. Pour la règle de majorité de chaque vote, notre guide des majorités en assemblée générale fait le tour des articles 24 à 26, et un outil comme Vecinly garde le plan, les devis et le fonds de travaux au même endroit que les comptes.

Informations mises à jour en septembre 2026. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique.