Légal7 min30 septembre 2026

Fonds de travaux et fonds de réserve : les minimums légaux en Europe

La France et la Belgique demandent 5 % du budget, les Pays-Bas et l'Autriche bien davantage. Le minimum légal de réserve des copropriétés dans 12 pays européens, loi à l'appui.

Cinq maquettes d'immeubles européens posées sur une table, chacune avec un bocal en verre contenant une quantité différente de pièces — Image générée par IA

En France, la copropriété verse chaque année à son fonds de travaux au moins 5 % du budget prévisionnel, et au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dès que l'assemblée a adopté un plan pluriannuel de travaux (service-public.gouv.fr). En Belgique, le fonds de réserve demande lui aussi 5 %, mais des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, au plus tard cinq ans après la réception des parties communes, et l'assemblée peut y renoncer à la majorité des quatre cinquièmes (article 3.86 § 3 du Code civil).

Aux Pays-Bas, le même immeuble mettrait de côté seize fois plus.

Le minimum légal, pays par pays

Pays	Minimum légal	Ce qui est mesuré	Source
France	Au moins 5 % du budget ; avec un plan pluriannuel de travaux adopté, au moins 2,5 % des travaux prévus	Une cotisation annuelle	service-public.gouv.fr
Belgique	Au moins 5 % des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, au plus tard cinq ans après la réception des parties communes ; l'assemblée peut y renoncer aux quatre cinquièmes	Une cotisation annuelle	Code civil art. 3.86 § 3
Espagne	Solde jamais inférieur à 10 % du dernier budget ordinaire	Un plancher du fonds	LPH art. 9.1.f
Catalogne	Au moins 5 % des charges communes chaque année ; ce qui n'est pas dépensé se reporte	Une ligne annuelle du budget	CCCat art. 553-6
Andorre	Au moins 5 % du dernier budget ordinaire	La dotation du fonds	Llei 12/2004, art. 14
Portugal	Au moins 10 % de la quote-part de chaque copropriétaire dans les autres charges	Une cotisation annuelle	Decreto-Lei 268/94, art. 4
Pays-Bas	Au moins 0,5 % de la valeur de reconstruction par an, ou le montant d'un plan d'entretien de moins de cinq ans	Une cotisation annuelle	BW art. 5:126
Autriche	Au moins 1,12 € par m² de surface utile et par mois (2026), indexé tous les deux ans	Une cotisation mensuelle	WEG 2002 § 31
Irlande	200 € par logement et par an, ou un autre montant convenu par les copropriétaires	Une cotisation annuelle	MUD Act 2011, s. 19
Allemagne	Aucun chiffre ; seulement une réserve « appropriée »	Décision des copropriétaires	WEG § 19(2) n° 4
Danemark	Aucun chiffre ; les statuts types imposent un plan d'entretien approuvé à chaque assemblée ordinaire	Décision des copropriétaires	Normalvedtægt 2020
Italie	Pas de réserve annuelle ; un fonds spécial égal au coût total dès que des travaux extraordinaires sont votés	Par chantier	Codice civile art. 1135

Le même immeuble dans huit pays

Prenons un immeuble de 20 logements, 1 600 m² de surface utile, un budget courant de 30 000 euros par an et une valeur de reconstruction de 4,8 millions d'euros. Le minimum que la loi l'oblige à mettre de côté :

Où	Minimum légal
France, Belgique, Catalogne	1 500 € par an
Andorre	1 500 € dans le fonds
Espagne	3 000 € dans le fonds, en permanence
Portugal	3 000 € par an
Irlande	4 000 € par an, sauf autre accord des copropriétaires
Autriche	21 504 € par an
Pays-Bas	24 000 € par an, sauf si un plan d'entretien à jour fixe un autre montant

L'écart entre 1 500 et 24 000 euros ne tient pas à un arrondi. Lorsque la loi indexe la réserve sur le budget courant, elle grossit avec les factures de l'immeuble et pas avec l'âge de la toiture ; les Pays-Bas et l'Autriche la rattachent au bâtiment lui-même, à ce que coûterait sa reconstruction ou à sa surface, ce qui colle bien mieux au prix réel d'un toit, d'un ascenseur ou d'un ravalement. Une copropriété française ou belge qui se contente du minimum pendant vingt ans arrivera au premier gros chantier avec une fraction de la somme, et l'assemblée finira par voter un appel de fonds que personne n'avait budgété. Le plan pluriannuel de travaux, qui ajoute un plancher de 2,5 % des travaux prévus, rapproche la règle française de cette logique fondée sur le bâtiment.

En Belgique, le fonds de réserve devient obligatoire au plus tard cinq ans après la réception des parties communes, et l'assemblée peut s'en dispenser à la majorité des quatre cinquièmes. Un immeuble neuf peut donc passer ses premières années sans réserve.

Là où la loi ne fixe aucun chiffre

En Allemagne, au Danemark et en Italie, ce sont les copropriétaires qui décident. La loi allemande exige une réserve « appropriée », sans plus ; les statuts types danois imposent un plan d'entretien, mais aucun pourcentage ; le Code civil italien ne demande de l'argent qu'une fois les travaux votés, dans un fonds spécial égal à leur coût total. Dans ces trois pays, l'assemblée et le plan d'entretien qui l'éclaire restent la seule protection contre un immeuble sous-financé.

Le fonds de travaux est-il obligatoire en copropriété ?

Oui. La cotisation annuelle au fonds de travaux doit atteindre au moins 5 % du budget prévisionnel, et au moins 2,5 % du montant des travaux prévus lorsque l'assemblée a adopté un plan pluriannuel de travaux.

Quel est le montant minimum du fonds de travaux ?

5 % du budget prévisionnel chaque année, soit 1 500 euros pour un budget de 30 000 euros. Avec un plan pluriannuel de travaux adopté, la cotisation doit aussi atteindre 2,5 % des travaux prévus.

Le fonds de réserve est-il obligatoire en copropriété en Belgique ?

En principe, oui : au moins 5 % des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, au plus tard cinq ans après la réception des parties communes (article 3.86 § 3 du Code civil). L'assemblée générale peut toutefois y renoncer à la majorité des quatre cinquièmes.

Les règles françaises sont détaillées dans nos articles sur le fonds de travaux de la loi ALUR et sur le plan pluriannuel de travaux ; côté belge, voyez notre guide du syndic bénévole en Belgique. Avec le logiciel pour syndic bénévole de Vecinly, la réserve a sa propre ligne dans les comptes et chaque copropriétaire en voit le solde.