Opstalverzekering VvE: herbouwwaarde, onderverzekering en lekkage

Wie het gebouw verzekert en tegen welke gevaren, staat in het splitsingsreglement: de wet verplicht dat reglement dat te regelen (artikel 5:112 lid 1 sub d BW). Verzekert de VvE het gebouw, dan hoort de verzekerde som de herbouwwaarde te zijn: wat het kost om het gebouw opnieuw op te trekken, niet de WOZ- of marktwaarde. Is de som lager, dan keert de verzekeraar bij elke schade naar evenredigheid minder uit.

Dat laatste raakt ook de gewone lekkage. Daar gaat het meestal mis.

Onderverzekering: de rekensom die niemand maakt

Artikel 7:958 lid 5 BW is kort: als de verzekerde som lager is dan de waarde waarop de schade wordt berekend, wordt de vergoeding verminderd naar evenredigheid. Neem een VvE met 24 appartementen in Utrecht waarvan de polis nog een herbouwwaarde van 3,6 miljoen euro noemt, terwijl een nieuwe taxatie op 4,8 miljoen uitkomt. Het gebouw is dan voor 75 procent verzekerd. Een lekkage via de standleiding die bij twee buren 20.000 euro schade aanricht, levert geen 20.000 euro op maar 15.000; de VvE draait voor de rest op, en dat bedrag komt uit het reservefonds of uit een extra bijdrage van alle eigenaars. Bij een brand die het halve dak verwoest, loopt het verschil in de tonnen. Sommige polissen bieden een garantie tegen onderverzekering, meestal op voorwaarde van een recente taxatie en een jaarlijkse indexering; lees die voorwaarde na, want wie haar niet naleeft, verliest de bescherming.

Wat is de herbouwwaarde en hoe kom je eraan?

De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om het gebouw na volledige vernietiging op dezelfde plek en in dezelfde vorm te herbouwen: sloop, puinruimen, bouwkosten, installaties. Grond telt niet mee, de ligging ook niet. Daarom kan een appartement in Amsterdam een hoge WOZ-waarde hebben en een gebouw met een relatief lage herbouwwaarde.

Laat hem taxeren door een erkende taxateur en leg in de polis een indexclausule vast. Onze vuistregel: een nieuwe taxatie na elke grote verbouwing en minstens elke vijf jaar, en in de tussentijd de jaarlijkse index laten meelopen.

Dezelfde herbouwwaarde bepaalt ook het wettelijk minimum voor het reservefonds: zonder actueel meerjarenonderhoudsplan moet de VvE jaarlijks ten minste 0,5 procent ervan reserveren (artikel 5:126 lid 2 BW). Hoe dat werkt, staat in ons stuk over het verplichte reservefonds.

De VvE verzekert, of toch jijzelf?

Wat de VvE verzekert en wat de eigenaar, verschilt per splitsingsreglement en per polis. Controleer in de polisvoorwaarden drie dingen: of verbeteringen die een eigenaar zelf in zijn appartement heeft aangebracht (een nieuwe keuken, een badkamer) onder de opstalverzekering van de VvE vallen of apart verzekerd moeten worden; of glasschade is meeverzekerd; en hoe hoog het eigen risico per schade is en wie het draagt.

Wie bij een lekkage het eigen risico betaalt, de VvE of de eigenaar bij wie de schade ontstond, regelt het reglement of een besluit van de vergadering. Wie er verder voor opdraait, lees je in ons stuk over lekkage in een VvE.

Pak deze week de polis erbij en zoek twee getallen op: de verzekerde som en de datum van de laatste taxatie. Klopt een van beide niet meer, zet een nieuwe taxatie op de agenda van de volgende vergadering. Met een beheertool als Vecinly staan polis, taxatierapport en reservefonds op één plek, zodat het nieuwe bestuur ze niet hoeft te zoeken.

Informatie bijgewerkt in september 2026. Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies.