VvE-bijdrage: wat erin zit, hoe je verdeelt en wie betaalt

Najaar is begrotingstijd, en dit jaar komt er een vraag bij. Vanaf 1 januari 2027 mag een verhuurder in een nieuw huurcontract voor een woning alleen nog servicekosten rekenen die op een wettelijke lijst staan. Eigenaars die hun appartement verhuren, komen dus bij het bestuur vragen wat er precies in hun VvE-bijdrage zit. Wie de posten eenmaal voor zich heeft, wil daarna weten waarom hij meer betaalt dan de buren.

Dat laatste staat in de splitsingsakte. De VvE-bijdrage wordt verdeeld in de verhouding die het reglement noemt, in veel akten de breukdelen. Noemt het reglement niets, dan betaalt elk appartementsrecht een gelijk deel (artikel 5:113 lid 2 BW). De vergadering beslist elk jaar over de begroting. De verdeelsleutel zelf verander je alleen door de akte te wijzigen: met alle eigenaars samen, of met een besluit van ten minste vier vijfde van alle stemmen (artikel 5:139 BW).

De hoogte bepaalt de vergadering dus zelf. De verdeling niet.

Wat de wet regelt en wat jullie akte

De wet geeft geen lijst van kosten. Ze verplicht het reglement om te regelen welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, hoe de jaarlijkse exploitatierekening eruitziet en welke bijdragen de eigenaars storten (artikel 5:112 BW). De statuten van de VvE moeten daarnaast een regeling bevatten voor bijdragen die periodiek, ten minste jaarlijks, verschuldigd zijn. Betalen is dus geen keuze: elke eigenaar is van rechtswege lid, en dat blijft hij tot hij geen eigenaar meer is (artikel 5:125 lid 2).

In de begroting van een gewoon appartementengebouw komt dat neer op twee soorten geld. Het eerste deel dekt de lopende kosten: de opstalverzekering, schoonmaak en verlichting van het trappenhuis, het onderhoudscontract van de lift en de bankkosten, soms ook een beheerder. Het tweede deel is sparen. De VvE moet een reservefonds aanhouden voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten, met een wettelijk minimum dat in ons stuk over het verplichte reservefonds staat. Onthoud dat onderscheid, want een huurder betaalt hooguit mee aan een stuk van het eerste deel.

Waar vind je de verdeling? De akte van splitsing bevat het reglement, en daartoe horen ook de bepalingen van het modelreglement waarnaar de akte verwijst (artikel 5:111 BW). Je legt dus twee documenten naast elkaar: het modelreglement voor de hoofdregel en de akte zelf voor de afwijkingen. Voor de breukdelen geldt hetzelfde uitgangspunt als voor de bijdragen. De aandelen zijn gelijk, tenzij de akte een andere verhouding bepaalt, en dan moet uit de akte blijken op welke grondslag die berust (artikel 5:113 lid 1). Staat daar vloeroppervlakte, dan weet je meteen waarom het penthouse het hoogste breukdeel heeft.

Het lastige zit in het vinden. In een kleine VvE ligt de akte vaak bij niemand meer in de kast, en dan citeert iedereen een ander breukdeel uit zijn hoofd. Vraag haar op bij het Kadaster voordat je gaat rekenen.

De rekensom: breukdelen tegenover gelijke delen

We hebben het uitgerekend voor een verzonnen maar herkenbaar gebouw: tien appartementsrechten, een lift en een jaarbegroting van 36.000 euro, waarvan 14.400 euro naar het reservefonds gaat en 4.800 euro naar de lift. De breukdelen tellen op tot 1.000. De tabel laat zien wat elk type per maand betaalt volgens de akte, en wat er gebeurt als iemand voorstelt dat iedereen hetzelfde betaalt.

Gelijke delen klinkt eerlijk en pakt hier uit als een korting voor de twee grootste eigenaars, betaald door de acht kleinste. Tel de stemmen en je ziet waarom zo'n voorstel strandt. Stel dat elk appartementsrecht één stem heeft (kijk dat na, want ook het aantal stemmen per eigenaar staat in jullie statuten): dan zijn er tien stemmen en heb je er acht nodig. De winkel en het penthouse stemmen voor, en daarna moeten zes van de acht eigenaars die erop achteruitgaan hun hand opsteken. Het omgekeerde bestaat ook. Er zijn VvE's die al jaren iedereen hetzelfde bedrag laten betalen terwijl de akte breukdelen voorschrijft. Dat gaat goed zolang niemand narekent. Vraagt een eigenaar om de begroting te verdelen zoals het reglement zegt, dan heeft hij artikel 5:113 lid 2 aan zijn kant en zit het bestuur met een afrekening die niet klopt.

Betaalt de begane grond mee aan de lift?

Ja, tenzij het reglement iets anders zegt. De wet kent geen vrijstelling voor wie een voorziening niet gebruikt: artikel 5:113 lid 2 verwijst alleen naar de verhouding uit het reglement. Sommige akten rekenen de liftkosten toe aan de appartementen die de lift nodig hebben om thuis te komen, andere zeggen er niets over. 'Ik kom er nooit in' is een begrijpelijk argument, maar het staat nergens in de wet.

Wat zou een vrijstelling in ons voorbeeldgebouw kosten? De winkel en de twee woningen op de begane grond hebben samen 300 van de 1.000 breukdelen. Betalen zij niet meer mee aan de 4.800 euro liftkosten, dan dragen de andere 700 breukdelen dat bedrag. Elke woning op de verdiepingen gaat van 432 naar 617 euro per jaar, het penthouse van 768 naar 1.097 euro. De woning op de begane grond bespaart 28 euro per maand, de winkel 64. Drie eigenaars winnen en zeven verliezen. Voor de wijziging zijn acht stemmen nodig, dus vijf van de zeven betalers moeten voor hun eigen verhoging kiezen.

Staat de vrijstelling wel in de akte, zet de liftkosten dan in de begroting als aparte kostengroep met een eigen verdeelsleutel. Anders reken je elk jaar opnieuw met de hand.

De verdeelsleutel wijzigen: vier vijfde is pas het begin

Een gewoon meerderheidsbesluit verandert de akte niet. Wie de verdeling wil aanpassen, wijzigt het reglement, en dat is een wijziging van de akte van splitsing. Dat kan met medewerking van alle eigenaars, of met medewerking van het bestuur na een besluit met ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt. Let op de noemer: het gaat om alle stemmen in de VvE, dus wie thuisblijft en niet stemt, telt in de uitkomst als tegenstem. Daarna volgt de rest:

• De oproeping voor die vergadering gaat ten minste vijftien dagen van tevoren de deur uit, en de akte mag een grotere meerderheid dan vier vijfde eisen
• Iedereen met een beperkt recht op een appartement moet toestemmen, en daar valt elke bank met een hypotheek op een van de appartementen onder (artikel 5:139 lid 3)
• De wijziging gaat via een notariële akte die in de openbare registers wordt ingeschreven (lid 5)
• Een eigenaar die niet voor het besluit stemde, kan drie maanden lang de vernietiging ervan vorderen (artikel 5:140b BW)

De banken zijn het stroperige deel. In ons gebouw met tien appartementen kunnen dat tien verschillende hypotheekhouders zijn, elk met een eigen loket, en zonder hun toestemming kan de wijziging worden vernietigd (artikel 5:141). Weigert iemand zonder redelijke grond of reageert hij niet, dan kan de kantonrechter de ontbrekende medewerking of toestemming vervangen door een machtiging, maar alleen op verzoek van eigenaars die samen ten minste de helft van de stemmen hebben (artikel 5:140 BW). De vordering van de tegenstemmer kan de rechter afwijzen als die geen schade lijdt of een redelijke schadeloosstelling krijgt aangeboden.

Begin er dus niet in november aan als de nieuwe verdeling in januari moet ingaan.

Verhuur, vruchtgebruik, verkoop, scheiding: wie de VvE aanspreekt

Bij verhuur verandert er voor de VvE niets. De bijdrage is verschuldigd door de appartementseigenaar; de huurder heeft een contract met zijn verhuurder en geen met de vereniging. Wat de verhuurder mag doorberekenen, regelt het huurrecht onder de naam servicekosten: de vergoeding voor zaken en diensten die in verband met de bewoning worden geleverd (artikel 7:237 BW). De verhuurder moet zijn huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar, een naar soort uitgesplitst overzicht geven (artikel 7:259 BW). Daarom staat er elk voorjaar een eigenaar aan je deur die de jaarrekening per kostensoort en per appartement wil hebben.

Vanaf 1 januari 2027 is de lijst gesloten. Servicekosten zijn dan alleen nog de vergoeding voor zaken en diensten die het Besluit servicekosten aanwijst, zoals energie en water voor de gemeenschappelijke ruimten, kleine herstellingen, toezicht, afvalafvoer. Ook de administratie van de afrekening hoort erbij. Het reservefonds, de opstalverzekering en de beheerkosten van de VvE staan niet op die lijst. De nieuwe regels gelden voor huurcontracten voor woonruimte die vanaf die datum worden gesloten; voor oudere contracten blijft het oude recht gelden (Stb. 2025, 156, in werking volgens Stb. 2026, 82).

Een bestuur dat de begroting in kostengroepen bijhoudt, heeft die uitsplitsing al klaar. In een beheertool als Vecinly hangt elke post aan een groep met een eigen verdeelsleutel en zie je per appartement wat er aan schoonmaak, stroom of reservering is toegerekend; meer daarover op Vecinly voor VvE-besturen.

Vruchtgebruik is de uitzondering op de regel dat de eigenaar betaalt. De vruchtgebruiker treedt voor de bijdragen in de plaats van de eigenaar (artikel 5:123 BW). De VvE stuurt de factuur dus naar hem, en tenzij bij de vestiging anders is bepaald, stemt hij ook in de vergadering. Wat hij betaalt voor iets anders dan gewone lasten en herstellingen, kan hij aan het einde van het vruchtgebruik van de eigenaar terugvorderen. Noteer in de ledenadministratie wie vruchtgebruiker is, anders gaat de aanmaning naar de verkeerde.

Bij verkoop zijn koper en verkoper hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog worden (artikel 5:122 BW); het reglement mag dat anders verdelen. De notaris hecht aan de leveringsakte een verklaring van het bestuur met wat de verkoper op de dag van overdracht schuldig is, plus de omvang van het reservefonds en de schulden van de VvE. Hier zit een valkuil voor bestuurders. De koper is tegenover de VvE niet verder aansprakelijk dan het bedrag in die opgave. Vergeet je een openstaande termijn of een al opeisbare extra bijdrage, dan kun je die niet meer bij de koper halen en blijft alleen de vertrokken verkoper over.

Een scheiding verandert op zichzelf niets. Zolang beide ex-partners eigenaar zijn, zijn ze allebei lid, wie er ook woont. Onderling dragen deelgenoten bij naar evenredigheid van hun aandeel, tenzij ze iets anders hebben geregeld (artikel 3:172 BW). Wordt het appartement aan een van beiden toebedeeld, dan geldt artikel 5:122 net als bij verkoop, met dezelfde verklaring en dezelfde aansprakelijkheid over twee boekjaren.

Is de VvE-bijdrage aftrekbaar?

Voor de eigen woning niet. De aftrekbare kosten van een eigen woning zijn de rente en kosten van de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen voor erfpacht, opstal en beklemming (artikel 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001); de bijdrage aan de VvE staat daar niet bij. Wel fiscaal relevant is de spaarpot. Het lidmaatschapsrecht in de VvE telt in box 3 mee als banktegoed (artikel 5.2 lid 3), dus elke eigenaar moet weten wat zijn aandeel in het vermogen van de VvE op 1 januari was. Zet dat bedrag per appartement in de jaarstukken, dan hoeft niemand je er in maart over te mailen.

Voor een verhuurd appartement in box 3 rekent hetzelfde artikel met een forfaitair rendement over de waarde. Een aftrekpost voor de VvE-bijdrage komt in die som niet voor.

Zet op de agenda van de eerstvolgende vergadering geen nieuwe verdeelsleutel, maar een begroting waarin bij elke post staat wie meebetaalt en in welke verhouding. In een VvE die zichzelf beheert maakt de penningmeester dat overzicht. Daarvoor heb je geen notaris nodig, alleen de akte en een avond.

Informatie bijgewerkt in oktober 2026, met Boek 5 BW in de geldende tekst en de servicekostenregels die op 1 januari 2027 ingaan. Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch of fiscaal advies.