Despesas de condomínio: o que incluem, como se dividem e quem paga

«Não uso, não pago.» É a frase mais repetida numa assembleia de condóminos, dita pela dona da loja a propósito do elevador e pelo vizinho do rés-do-chão a propósito de quase tudo. A lei dá-lhe razão em dois casos e em mais nenhum.

A regra é que as despesas de condomínio se pagam em proporção do valor das frações, ou seja, pela permilagem do título constitutivo (artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil). As exceções são as partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos, pagas só por eles, e os elevadores, pagos só pelas frações que por eles possam ser servidas. Quotas iguais para todos existem, mas apenas para certos gastos e com uma votação que um único voto contra deita abaixo.

O resto discute-se com o título constitutivo em cima da mesa.

O que entra na quota, e de onde vem a permilagem

O Código Civil não enumera as despesas. Fala das «despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício» e das «relativas ao pagamento de serviços de interesse comum». Num prédio pequeno isso quer dizer a limpeza da escada e a eletricidade que a ilumina, o contrato de manutenção do elevador, o seguro contra o risco de incêndio, que é obrigatório (artigo 1429.º), as pequenas reparações do ano e os honorários de quem administra, quando são pagos. Por cima de tudo isto, cada condómino entrega pelo menos 10 % da sua quota-parte para o fundo comum de reserva (artigo 4.º do Decreto-Lei 268/94); como se usa e quanto convém ter lá está no guia do fundo de reserva do condomínio.

A permilagem não se vota. É o valor relativo de cada fração, em percentagem ou permilagem do valor total do prédio, e tem de estar fixada no título constitutivo da propriedade horizontal (artigo 1418.º). A mesma cifra dá os votos na assembleia: tantos quantas as unidades inteiras que couberem na permilagem. Quem tem mais prédio paga mais e manda mais.

Mudá-la é modificar o título, e isso pede o acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou documento particular autenticado (artigo 1419.º, n.º 1). Uma deliberação por maioria que «atualize as permilagens» não altera nada.

Um aviso de quem já procurou o papel: muitos condomínios pequenos não têm cópia do título constitutivo, e na reunião cada vizinho cita de memória uma permilagem diferente. Arranje uma cópia antes de fazer o orçamento.

A conta num prédio de oito frações

Fizemos as contas com um prédio inventado, mas igual a muitos: duas lojas no rés-do-chão, com porta para a rua e sem acesso ao átrio, e seis habitações em três andares. Cada loja tem 140 ‰; as habitações têm 105 ‰ no primeiro andar, 120 ‰ no segundo e 135 ‰ no terceiro. O orçamento anual soma 8 640 euros: 3 600 de gastos de todo o edifício (seguro, administração, conservação corrente da fachada e do telhado), 2 160 de limpeza e luz da escada e 2 880 do elevador. Com os 10 % do fundo de reserva, 9 504 euros.

A tabela compara o que cada fração paga por ano em duas versões do mesmo orçamento: tudo dividido por permilagem, ou a escada e o elevador repartidos só pelas seis habitações.

Na segunda coluna as lojas pagam 3,60 euros por cada milésimo, só para os gastos gerais, e as habitações juntam-lhe 7 euros por milésimo de escada e elevador (5 040 euros a dividir por 720 ‰). O que as duas lojas poupam, 1 552,32 euros, não desaparece: passa para as seis habitações.

Qual das versões é a legal? No elevador, a segunda, sem discussão: nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas (artigo 1424.º, n.º 4). Repare no verbo. A lei diz «possam ser servidas», e por isso o primeiro andar paga elevador mesmo que os donos subam sempre a pé, e paga em princípio pela sua permilagem, sem desconto por estar mais perto do chão. Pela mesma razão, um rés-do-chão com arrecadação ou lugar de garagem num piso onde o elevador para tem pouco por onde defender que não pode ser servido. Na escada a resposta é menos limpa. Até 2022 o n.º 3 punha a cargo de quem deles se servia «os diversos lanços de escadas»; a Lei n.º 8/2022 tirou essa expressão e deixou só as partes comuns «que sirvam exclusivamente algum dos condóminos». A escada do nosso prédio serve exclusivamente as habitações se nada mais lá houver. Se for por ela que se chega ao telhado, aos contadores ou a uma arrecadação das lojas, a dona da loja deixa de poder dizer que não lhe serve para nada, e a discussão volta à reunião.

É para fechar essa discussão que serve o regulamento. E para a aplicar todos os meses, o orçamento tem de vir separado por rubricas, cada uma com a lista das frações que a pagam. Numa folha de cálculo faz-se, enquanto alguém mantiver as fórmulas; num programa como a Vecinly cada rubrica é um grupo de despesa com as suas frações e a sua chave de repartição, e o recibo da loja já sai sem o elevador (veja a página para administradores de condomínio).

Quotas iguais ou por utilização: o que a assembleia pode votar

O n.º 2 do artigo 1424.º deixa pôr certas despesas a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção da respetiva fruição. Tem quatro condições, e todas contam:

• Só abrange as despesas de serviços de interesse comum, como a limpeza ou a eletricidade da escada; as obras de conservação ficam de fora
• Tem de ser uma disposição do regulamento do condomínio, e uma simples linha no orçamento desse ano não chega
• É aprovada pela maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, e sem oposição
• As despesas têm de estar especificadas e os critérios de imputação justificados

A maioria é novidade. Antes da Lei 8/2022 exigiam-se dois terços do valor total do prédio; desde 10 de abril de 2022 basta a maioria. A expressão «sem oposição» ficou, e é ela que decide quase sempre. No nosso prédio, a limpeza e a luz da escada custam 2 160 euros. Por permilagem, cada primeiro andar paga 315 euros, cada segundo 360 e cada terceiro 405; em partes iguais seriam 360 para todos. Os do terceiro poupam 45 euros por ano, os do primeiro pagam mais 45, e basta que um deles levante a mão contra para a cláusula não passar.

Leve a proposta já escrita, com a despesa e o critério.

Para as despesas de conservação este caminho não existe. A lei começa por «salvo disposição em contrário», e essa disposição costuma estar no título constitutivo; sem ela, pintar a fachada ou reparar o telhado paga-se por permilagem, com ou sem loja.

Quem paga o condomínio: senhorio, inquilino ou usufrutuário?

Perante o condomínio, paga o proprietário. O artigo 1424.º fala dos «condóminos proprietários das frações», e a ata que aprova as quotas é título executivo «contra o proprietário» (artigo 6.º do Decreto-Lei 268/94). O que o dono combinou com quem lá vive é assunto entre os dois.

No arrendamento, a lei manda que as partes estipulem por escrito o regime dos encargos. Se o contrato nada disser, as despesas de administração, conservação e fruição das partes comuns e os serviços de interesse comum correm por conta do senhorio (artigo 1078.º). O contrato pode passá-las ao inquilino, e se fixar uma quantia mensal por conta, os acertos fazem-se de seis em seis meses. O recibo do condomínio continua a sair em nome do proprietário.

No usufruto, a lei põe a cargo do usufrutuário as reparações ordinárias e as despesas de administração (artigo 1472.º) e deixa as reparações extraordinárias para o proprietário (artigo 1473.º). Entre eles, o grosso da quota ordinária cabe portanto ao usufrutuário e a obra grande ao dono da raiz. Mantenha o proprietário no mapa de quotas e, se ambos pedirem, mande o recibo também ao usufrutuário. Com um divórcio passa-se o mesmo: o condomínio não é parte no acordo e continua a cobrar a quem é proprietário da fração.

A venda tem regras próprias desde 2022. O vendedor pede ao administrador uma declaração escrita com os encargos em vigor e as dívidas da fração, e o administrador tem 10 dias para a emitir (artigo 1424.º-A). As dívidas ficam com quem era dono quando deviam ter sido pagas, salvo se o comprador declarar na escritura que prescinde da declaração, caso em que aceita todas; o que se vencer depois da transmissão é do novo proprietário. O vendedor tem ainda 15 dias para comunicar a venda ao administrador por correio registado, com o nome e o NIF do comprador (artigo 3.º do Decreto-Lei 268/94).

Aqui a lei tem uma esquina. O artigo 1424.º diz que as despesas são de quem era proprietário no momento da deliberação, e o 1424.º-A entrega ao comprador tudo o que se vença depois da venda. Para a quota mensal as duas regras dão o mesmo resultado. Para uma obra aprovada em março e paga em prestações até dezembro, com a escritura em junho, cada uma aponta para uma pessoa diferente. Na declaração, liste as prestações por vencer uma a uma, com valor e data, para que as partes resolvam o assunto no contrato e não à sua porta. O que fazer quando ninguém paga está em quotas de condomínio em atraso.

As despesas de condomínio entram no IRS?

Na casa onde mora, não. As deduções de encargos com imóveis limitam-se a rendas e a juros ou prestações de contratos celebrados até 2011 (artigo 78.º-E do Código do IRS), e a quota do condomínio não está lá. Numa fração arrendada, sim: aos rendimentos prediais deduzem-se os encargos que, nos termos da lei, o condómino deva obrigatoriamente suportar e que tenha efetivamente pago, desde que documentalmente comprovados (artigo 41.º). Quem tem várias frações no mesmo prédio imputa-os pela permilagem de cada uma.

Atenção ao fundo de reserva. A Autoridade Tributária entendeu, numa ficha doutrinária de 2018, que as verbas entregues para o fundo comum de reserva não são dedutíveis no ano em que se pagam (a ficha vincula só quem a pediu, mas mostra como a AT lê o artigo 41.º). Conta a despesa da obra, quando o fundo a paga e o administrador emite a cada condómino um recibo pela sua permilagem. Se administra o prédio, separe no recibo a quota corrente da contribuição para o fundo, e passe esse recibo de obra quando ela se fizer: é o documento que o senhorio do 2.º direito lhe vai pedir quando entregar o IRS.

Quanto ao IVA, a quota não o leva. Segundo o Ofício-Circulado n.º 30111 da Direção de Serviços do IVA, de 2009, o condomínio de um prédio de habitação que se limita a administrar as partes comuns não exerce uma atividade económica. Paga o IVA das faturas dos fornecedores e da empresa de gestão, se a tiver, e nem os condóminos com atividade na fração o podem deduzir. Muda de figura o condomínio que cobra a um terceiro pela antena no telhado ou pela publicidade na empena: passa a ser sujeito passivo e tem de se registar.

Antes de convocar a assembleia de janeiro, arranje o título constitutivo e o regulamento e escreva, ao lado de cada rubrica do orçamento, que frações a pagam e porquê. Quem vier dizer que não usa e não paga fica com a resposta por escrito.

Informação atualizada a 8 de outubro de 2026, com o Código Civil na redação da Lei n.º 8/2022. Este artigo tem carácter informativo e não constitui aconselhamento jurídico nem fiscal.