Hausgeld bei der Eigentumswohnung: Höhe, Inhalt und Prüfung

Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt; seine Höhe beschließen die Eigentümer jedes Jahr im Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG). Es enthält mehr als die Nebenkosten eines Mieters: Allein die umlagefähigen Betriebskosten lagen 2024 im Schnitt bei 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat, Verwaltung, Reparaturen und Rücklage kommen obendrauf.

Die 2,67 Euro stammen aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, der die Abrechnungsdaten des Jahres 2024 auswertet; mit allen denkbaren Kostenarten kommt er auf bis zu 3,68 Euro. Das ist die Untergrenze für das Hausgeld, nicht sein Durchschnitt. Wer zum ersten Mal kauft, unterschätzt genau diese Differenz, und in mancher Finanzierungsrechnung taucht das Hausgeld gar nicht erst auf.

Was steckt im Hausgeld?

Mit dem Hausgeld finanziert die Gemeinschaft alles, was das gemeinschaftliche Eigentum kostet, vom Strom im Treppenhaus bis zum Sparpolster für das nächste Dach. Drei Blöcke kommen zusammen:

• Betriebskosten: Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Aufzug, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Garten- und Treppenhausreinigung
• Verwaltervergütung, Kontoführung und laufende Reparaturen
• Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, aus der die Gemeinschaft größere Sanierungen bezahlt

Verteilt wird nach Miteigentumsanteilen, sofern die Eigentümer für einzelne Kostenarten keinen anderen Schlüssel beschlossen haben (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Erhaltungsrücklage hieß bis zur WEG-Reform von 2020 Instandhaltungsrücklage, und in vielen Abrechnungen steht noch der alte Begriff.

Wie viel Hausgeld ist normal?

Eine gesetzliche Richtgröße gibt es nicht, und die Spannen, die im Netz kursieren, sagen über ein bestimmtes Haus wenig. Ein Neubau mit Aufzug, Tiefgarage und Hausmeisterdienst liegt deutlich über einem einfachen Altbau ohne Aufzug, und ein Haus, dessen Dach in fünf Jahren fällig ist, braucht eine höhere Rücklage als eines, das gerade saniert wurde. Brauchbarer als jede Faustzahl ist deshalb der Blick in drei Unterlagen: den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und den Vermögensbericht, den der Verwalter nach jedem Kalenderjahr erstellen muss und der den Stand der Rücklage ausweist (§ 28 Abs. 4 WEG). Liegt das Hausgeld kaum über den Betriebskosten, fehlt meistens die Rücklage.

Ein auffällig niedriges Hausgeld ist beim Kauf ein Warnsignal. Die Rechnung kommt später als Sonderumlage.

Wie das Hausgeld festgelegt wird und wann es sich ändert

Der Verwalter stellt für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf, und die Eigentümer beschließen auf dieser Grundlage die Vorschüsse. Nach Jahresende folgt die Jahresabrechnung: Hat die Gemeinschaft mehr ausgegeben als geplant, beschließen die Eigentümer Nachschüsse; lief es günstiger, werden die Vorschüsse angepasst (§ 28 Abs. 2).

Beschlossene Vorschüsse sind verbindlich, solange kein Gericht den Beschluss für ungültig erklärt hat (§ 23 Abs. 4 WEG). Wer den Wirtschaftsplan für überhöht hält, muss anfechten und trotzdem zahlen.

Welcher Teil ist auf den Mieter umlagefähig?

Vermieten Sie die Wohnung, dürfen Sie nur Betriebskosten weitergeben, und nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche das sind, zählt die Betriebskostenverordnung in 17 Nummern auf. Ausdrücklich keine Betriebskosten sind die Verwaltungskosten und die Instandhaltungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV); Verwaltervergütung, Reparaturen und Rücklage bleiben also dauerhaft beim Eigentümer und gehören in jede Renditerechnung.

Beim Verteilerschlüssel hat die Reform es Vermietern leichter gemacht: Ist nichts anderes vereinbart, wird nach dem Schlüssel umgelegt, der in der Gemeinschaft gilt, und nur wenn er billigem Ermessen widerspricht, nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 BGB). Die Hausgeldabrechnung einfach durchzureichen, geht trotzdem schief, weil die nicht umlagefähigen Posten herausgerechnet werden müssen.

Wie prüfen Sie Ihre Hausgeldabrechnung?

Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), also in Rechnungen, Verträge und Kontoauszüge. Diese vier Fehler finden wir am häufigsten:

• Ein anderer Verteilerschlüssel als der beschlossene
• Ausgaben, die aus der Rücklage bezahlt wurden, tauchen zusätzlich in den laufenden Kosten auf
• Kosten, die nur das Sondereigentum einzelner Eigentümer betreffen, werden auf alle verteilt
• Große Abweichungen vom Wirtschaftsplan bleiben ohne Erläuterung

Viele Fehler sind handwerklich und werden nach einem Hinweis an Verwalter oder Beirat korrigiert. Bleibt die Abrechnung falsch, drängt die Zeit: Der Beschluss über die Nachschüsse lässt sich nur innerhalb eines Monats anfechten (§ 45 WEG).

Vor dem Kauf zuerst den Vermögensbericht anfordern, dann erst das Exposé lesen. Wie Sie die Jahresabrechnung selbst aufstellen, falls Ihre Gemeinschaft das ohne Verwalter tut, zeigt der Beitrag zur Hausgeldabrechnung in Eigenregie; welche Kosten überhaupt die Gemeinschaft trägt, hängt an der Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. In Vecinly sieht jeder Eigentümer seinen Hausgeld-Stand und die Buchungen der Gemeinschaft, nicht erst in der Abrechnung einmal im Jahr; für Verwaltungen gibt es dazu eine eigene Seite für Hausverwalter.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.