Hausgeld bei der Eigentumswohnung: Höhe, Inhalt und Prüfung

Rund 300 Euro im Monat für eine 85-Quadratmeter-Wohnung, zusätzlich zur Kreditrate, Jahr für Jahr, ohne dass davon beim Verkauf etwas zurückkommt. Wer zum ersten Mal eine Eigentumswohnung kauft, unterschätzt das Hausgeld fast immer; in mancher Finanzierungsrechnung taucht es gar nicht erst auf. Als Faustwert gelten 3 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter im Monat, je nach Alter, Ausstattung und Region des Hauses. Und wer die Wohnung vermietet, sollte den zweiten Teil der Wahrheit kennen: Ein Stück des Hausgelds (Verwaltung und Rücklage) lässt sich nie auf den Mieter umlegen und bleibt dauerhaft beim Eigentümer.

Was steckt im Hausgeld?

Das Hausgeld ist die monatliche Vorschusszahlung jedes Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft. Damit finanziert die WEG alles, was das gemeinschaftliche Eigentum kostet, vom Strom im Treppenhaus bis zum Sparpolster für das nächste Dach. Drei Blöcke kommen zusammen:

• Umlagefähige Betriebskosten: Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Aufzug, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Garten- und Treppenhausreinigung
• Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltervergütung, Kontoführung, laufende Instandhaltung und Reparaturen
• Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, aus der die Gemeinschaft größere Sanierungen bezahlt

Die Erhaltungsrücklage hieß bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes Instandhaltungsrücklage, in vielen Abrechnungen und Anzeigen steht noch der alte Begriff. Gemeint ist dasselbe: Geld, das die Gemeinschaft heute zurücklegt, damit die Dachsanierung in zehn Jahren keine Sonderumlage auslöst.

Wie viel Hausgeld ist normal?

Die Spanne von 3 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat ist ein Mittelwert, kein Naturgesetz. Ein gepflegter Neubau mit Aufzug, Tiefgarage und Hausmeisterservice kann bei 5 bis 6 Euro liegen; ein einfacher Altbau ohne Aufzug kommt oft mit 2,50 bis 3 Euro aus. Auch die Region spielt hinein, vor allem über die Löhne für Hausmeister, Reinigung und Handwerker.

Beim Wohnungskauf lohnt ein zweiter Blick: Ein auffällig niedriges Hausgeld ist kein Qualitätsmerkmal, sondern häufig ein Warnsignal. Oft steckt eine zu knapp bemessene Rücklage dahinter, und die Rechnung kommt später als Sonderumlage, wenn Dach oder Heizung fällig werden. Lassen Sie sich vor dem Kauf den Vermögensbericht und die letzten Abrechnungen zeigen; der Stand der Rücklage sagt mehr über das Haus als jedes Exposé.

Wie wird das Hausgeld festgelegt, und wann ändert es sich?

Die Höhe fällt nicht vom Himmel, sondern folgt dem Wirtschaftsplan: Nach § 28 WEG stellt der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Plan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf, und die Eigentümer beschließen auf dieser Grundlage die monatlichen Vorschüsse, das Hausgeld.

Nach Jahresende folgt der Kassensturz: Die Jahresabrechnung stellt den geplanten Zahlen die tatsächlichen gegenüber.

Hat die Gemeinschaft mehr ausgegeben als geplant, beschließen die Eigentümer Nachschüsse; lief es günstiger, werden Vorschüsse angepasst oder Guthaben verrechnet. Das Hausgeld ist also immer eine Abschlagszahlung, die endgültige Zahl steht erst in der Abrechnung.

Rechtlicher Hinweis: Beschlossene Vorschüsse sind verbindlich. Wer den Wirtschaftsplan für überhöht hält, muss den Beschluss anfechten, zahlen muss er die beschlossenen Beträge zunächst trotzdem, sonst riskiert er ein gerichtliches Mahnverfahren durch die Gemeinschaft.

Welcher Teil ist auf den Mieter umlagefähig?

Vermieten Sie die Wohnung, dürfen Sie nur die Betriebskosten an den Mieter weitergeben, die die Betriebskostenverordnung in ihren 17 Kostenarten aufzählt: Wasser, Müll, Aufzug, Versicherung, Hausmeister und ähnliche laufende Posten. Grundlage ist § 556 BGB, und es braucht eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.

Nie umlagefähig sind die Verwaltervergütung, die Kontoführung, Instandhaltung und Reparaturen sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Diese Differenz (je nach Objekt schnell ein spürbarer Teil des Hausgelds) trägt der Eigentümer dauerhaft selbst und gehört deshalb in jede Renditerechnung.

Ein Fehler aus der Praxis: die Hausgeldabrechnung des Verwalters einfach als Betriebskostenabrechnung an den Mieter durchreichen. Das geht regelmäßig schief, weil die WEG nach Miteigentumsanteilen abrechnet, das Mietrecht aber meist die Wohnfläche als Schlüssel verlangt, und weil nicht umlagefähige Posten sauber herausgerechnet werden müssen.

Wie prüfen Sie Ihre Hausgeldabrechnung?

Sie müssen der Abrechnung nicht blind vertrauen. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), also in die Rechnungen, Verträge und Kontoauszüge, die hinter den Zahlen stehen. Seriöse Verwaltungen bieten dafür Termine an oder stellen die Belege digital bereit.

Vier Punkte, an denen Abrechnungen erfahrungsgemäß am häufigsten kranken:

• Ein falscher Verteilerschlüssel, etwa nach Miteigentumsanteilen, obwohl die Gemeinschaft einen anderen Schlüssel beschlossen hat
• Ausgaben, die aus der Rücklage zu zahlen wären, tauchen zusätzlich in den laufenden Kosten auf
• Positionen, die das Sondereigentum einzelner Eigentümer betreffen, werden auf alle verteilt
• Große Abweichungen vom Wirtschaftsplan bleiben ohne Erläuterung

Stimmen die Zahlen nicht, sprechen Sie zuerst Verwaltungsbeirat und Verwalter an, viele Fehler sind handwerklicher Natur und werden korrigiert. Bleibt die Abrechnung falsch, drängt die Zeit: Der Beschluss über die Nachschüsse lässt sich nur innerhalb eines Monats gerichtlich anfechten.

Das Hausgeld ist kein lästiger Nebenposten, sondern der Betriebshaushalt Ihres Hauses in Monatsraten. Wer weiß, was drinsteckt, kann die eigene Wohnung realistisch kalkulieren, ein verdächtig niedriges Angebot beim Kauf richtig deuten und die jährliche Abrechnung mit wachem Blick lesen. Und wer vermietet, rechnet von Anfang an mit dem Teil, der immer beim Eigentümer bleibt, statt ihn Jahr für Jahr aufs Neue zu entdecken.

Stand: Juli 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.