Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: wer zahlt was?

Das Fenster in Ihrem Wohnzimmer gehört Ihnen nicht. Sie putzen es, Sie lüften damit, Sie haben die Wohnung auch deshalb gekauft, weil es nach Süden geht. Eigentumsrechtlich aber ist es zwingendes Gemeinschaftseigentum, weil es den Raum nach außen abschließt. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung etwas anderes behauptet.

Diese Zuordnung ist der Ausgangspunkt jeder Kostenfrage in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wer sie kennt, versteht in dreißig Sekunden, warum die Nachbarin ihre kaputte Scheibe selbst zahlt und der Eigentümer im Erdgeschoss nicht, und warum beides richtig sein kann.

Die Grundregel: Verteilung nach Miteigentumsanteilen

Kosten am Gemeinschaftseigentum trägt nach § 16 Abs. 2 WEG die Gemeinschaft, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Kosten am Sondereigentum trägt der einzelne Eigentümer allein.

Die Grenze verläuft dabei nicht dort, wo die Wohnungstür steht.

Entscheidend ist die Funktion des Bauteils: Je mehr ein Element die Statik, die Sicherheit oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betrifft, desto eindeutiger ist es Gemeinschaftseigentum, und daran kann auch die Teilungserklärung nichts ändern.

Diese Bauteile gehören nach der Rechtsprechung praktisch immer der Gemeinschaft:

• Fenster samt Rahmen und Verglasung, wegen ihrer Abschlussfunktion
• Die Wohnungseingangstür, selbst wenn die Teilungserklärung sie dem Sondereigentum zuweist
• In die Fassade integrierte Rollläden
• Balkone, soweit die Konstruktion, die Abdichtung und die Brüstung betroffen sind
• Steigleitungen, tragende Wände und die Dachhaut

Beim Heizkörper wird es feiner: Anschlussleitungen und Heizkörper im Bereich des Sondereigentums können durch eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung Sondereigentum sein. Fehlt eine solche Regelung, oder ist der einzelne Heizkörper für den hydraulischen Betrieb der gesamten Anlage wesentlich, spricht mehr für Gemeinschaftseigentum, und im Zweifel lohnt der Blick in die Rechtsprechung zum konkreten Anlagentyp, bevor die Versammlung eine Kostenentscheidung trifft, die ein einzelner Eigentümer hinterher anficht.

Wo die Gemeinschaftsordnung die Kosten verschiebt

Und hier beginnt die eigentliche Praxis. Die Zuordnung eines Bauteils und die Frage, wer seine Instandhaltung bezahlt, sind zwei verschiedene Dinge. Sehr viele Gemeinschaften haben in ihrer Gemeinschaftsordnung eine Klausel, nach der jeder Eigentümer die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung derjenigen Teile des Gemeinschaftseigentums trägt, die im räumlichen Bereich seines Sondereigentums liegen: typischerweise genau die Fenster. Das Fenster bleibt dann Gemeinschaftseigentum, die Rechnung aber landet beim Eigentümer der Wohnung.

Erste Frage bei jedem Streit: Was steht in unserer Gemeinschaftsordnung?

Rechtlicher Hinweis: Der BGH hat mit Urteil vom 23. Mai 2025 (V ZR 36/24) entschieden, dass eine solche Klausel im Zweifel auch die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel umfasst. Wer im Neubau ein von Beginn an undichtes Fenster hat, kann sich also nicht darauf verlassen, dass die Gemeinschaft zahlt.

Was die Eigentümerversammlung selbst ändern darf

Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts können die Eigentümer die Kostenverteilung für einzelne Maßnahmen oder bestimmte Arten von Kosten durch Beschluss ändern, mit einfacher Mehrheit und nicht mehr nur durch Vereinbarung aller.

Die Rechtsprechung legt diese Befugnis weit aus: Ein Beschluss darf einzelne Eigentümer von Kosten befreien oder erstmals mit ihnen belasten. Grenze ist die ordnungsmäßige Verwaltung: willkürliche Verschiebungen ohne sachlichen Grund halten der Anfechtung nicht stand.

Für die Versammlung heißt das zweierlei. Erstens lässt sich eine als ungerecht empfundene Altregelung reparieren, ohne dass alle unterschreiben müssen. Zweitens braucht der Beschluss eine nachvollziehbare Begründung im Protokoll: welcher sachliche Grund die abweichende Verteilung trägt. Wer die Begründung wegspart, spart am falschen Ende.

Was das für die nächste Versammlung bedeutet

Bevor Sie über eine Sanierung abstimmen, klären Sie in dieser Reihenfolge: Ist das Bauteil Gemeinschaftseigentum? Verschiebt die Gemeinschaftsordnung die Kosten? Und wollen wir für diese Maßnahme eine abweichende Verteilung beschließen?

Diese drei Fragen gehören ins Protokoll, nicht nur ins Gespräch. In einer selbstverwalteten Gemeinschaft ist das Protokoll ohnehin die gesamte Verwaltungsakte, denn es gibt keinen Verwalter, der die Historie im Kopf hat.

Und noch ein Detail aus der Praxis, das viel Ärger spart: Bei vermieteten Wohnungen ist die Frage der Zuordnung nicht identisch mit der Frage der Umlagefähigkeit auf den Mieter. Instandhaltungskosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig: was Sie als Eigentümer über das Hausgeld tragen, holen Sie sich also nicht automatisch zurück.

Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum wirkt akademisch, bis das erste Fenster undicht ist. Nehmen Sie sich einmal eine Stunde, lesen Sie die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung im Zusammenhang und schreiben Sie für die häufigsten Bauteile auf, wer zahlt. Diese eine Seite beantwortet die Hälfte aller Streitfragen der nächsten zehn Jahre — und sie überlebt jeden Eigentümerwechsel.

Informationsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung.