Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: wer zahlt was?

Kosten am Gemeinschaftseigentum zahlt die Gemeinschaft, verteilt nach Miteigentumsanteilen; Kosten am Sondereigentum zahlt der einzelne Eigentümer (§ 16 Abs. 2 WEG). Fenster, Wohnungseingangstür und alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig ist, sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaftsordnung kann aber festlegen, dass trotzdem der Wohnungseigentümer zahlt.

Das Fenster in Ihrem Wohnzimmer gehört Ihnen also nicht. Sie putzen es, Sie lüften damit, Sie haben die Wohnung auch deshalb gekauft, weil es nach Süden geht. Wer das weiß, versteht in dreißig Sekunden, warum die Nachbarin ihre kaputte Scheibe selbst zahlt und der Eigentümer im Erdgeschoss nicht, und warum beides richtig sein kann.

Was zwingend der Gemeinschaft gehört

Die Grenze verläuft nicht an der Wohnungstür. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nie Sondereigentum, selbst wenn sie mitten in der Wohnung liegen. Sondereigentum kann nach Abs. 1 außerdem nur sein, was sich verändern lässt, ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern. Daran kann auch eine Teilungserklärung nichts ändern.

In der Praxis gehören damit der Gemeinschaft:

• Fenster samt Rahmen (BGH, Urteil vom 2. März 2012, V ZR 174/11)
• Die Wohnungseingangstür, auch wenn die Gemeinschaftsordnung sie dem Sondereigentum zuweist (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, V ZR 212/12)
• Tragende Wände, Dach, Steigleitungen und beim Balkon Konstruktion, Abdichtung und Brüstung

Sondereigentum bleiben typischerweise Innenwände ohne tragende Funktion, Bodenbeläge, Innentüren und die Sanitärobjekte in der Wohnung. Bei Heizkörpern und Leitungen innerhalb der Wohnung kommt es auf die Teilungserklärung und die Anlage an; hier lohnt vor jeder Kostenentscheidung ein genauer Blick.

Wo die Gemeinschaftsordnung die Kosten verschiebt

Wem ein Bauteil gehört und wer seine Erhaltung bezahlt, sind zwei verschiedene Fragen. Sehr viele Gemeinschaftsordnungen enthalten eine Klausel, nach der jeder Eigentümer die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung der Teile des Gemeinschaftseigentums trägt, die im Bereich seiner Wohnung liegen, typischerweise genau die Fenster. Das Fenster bleibt Gemeinschaftseigentum, die Rechnung landet beim Eigentümer. Der Bundesgerichtshof hat 2012 allerdings entschieden, dass eine solche Klausel, die den Außenanstrich ausnimmt, im Zweifel nicht den vollständigen Austausch der Fenster erfasst; der bleibt Sache der Gemeinschaft (V ZR 174/11). Die Formulierung zählt also Wort für Wort.

Eine solche Klausel umfasst im Zweifel auch die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel (BGH, Urteil vom 23. Mai 2025, V ZR 36/24). Wer im Neubau ein von Beginn an undichtes Fenster hat, kann sich nicht darauf verlassen, dass die Gemeinschaft zahlt.

Was die Eigentümerversammlung selbst ändern darf

Seit Dezember 2020 können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der Bundesgerichtshof legt diese Befugnis weit aus: Ein Beschluss darf einzelne Eigentümer ganz von Kosten befreien oder erstmals mit Kosten belasten, solange der gewählte Maßstab niemanden ungerechtfertigt benachteiligt (BGH, Urteil vom 22. März 2024, V ZR 81/23). Wer die Erhaltung von Balkonen denen auferlegt, die einen Balkon haben, bewegt sich auf sicherem Boden; eine Verteilung ohne sachlichen Grund hält der Anfechtung nicht stand.

Der Grund gehört ins Protokoll.

Vor der nächsten Sanierung

Klären Sie drei Fragen in dieser Reihenfolge: Ist das Bauteil Gemeinschaftseigentum? Verschiebt die Gemeinschaftsordnung die Kosten? Wollen wir für diese Maßnahme eine abweichende Verteilung beschließen? In einer selbstverwalteten Gemeinschaft ist das Protokoll mit diesen Antworten die gesamte Verwaltungsakte, weil kein Verwalter die Historie im Kopf hat.

Bei vermieteten Wohnungen kommt eine vierte Frage hinzu. Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV); was Sie als Eigentümer über das Hausgeld für ein Fenster tragen, holen Sie sich vom Mieter nicht zurück.

Nehmen Sie sich eine Stunde, lesen Sie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zusammen und schreiben Sie für Fenster, Tür, Balkon und Leitungen auf, wer zahlt. In Vecinly lässt sich diese Seite bei den Dokumenten der Gemeinschaft ablegen, wo jeder Eigentümer sie findet; wie das für Beiräte aussieht, zeigt die Seite für Verwaltungsbeiräte.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung.