Hausverwaltung in Österreich: Pflicht oder freie Entscheidung?

In Österreich gibt es keine Pflicht, eine Hausverwaltung zu bestellen: Die Eigentümergemeinschaft «kann» einen Verwalter bestellen (§ 19 WEG 2002), sie muss nicht. Ohne Verwalter vertritt die Mehrheit der Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen die Gemeinschaft. Ein unbefristeter Verwaltungsvertrag lässt sich mit drei Monaten Frist zum Jahresende kündigen.

Die Frage taucht meist auf, wenn das Verhältnis zur Verwaltung kriselt oder das Honorar wieder steigt. Bevor Sie kündigen: Selbstverwaltung heißt nicht weniger Pflichten, sondern dieselben Pflichten in anderen Händen.

Wie beendet man den Verwaltungsvertrag?

Über Bestellung des Verwalters und Auflösung des Verwaltungsvertrags entscheidet die Mehrheit als Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Z 5 WEG 2002). Seit der Novelle 2022 heißt Mehrheit: entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, sofern diese mindestens ein Drittel aller Anteile erreichen (§ 24 Abs. 4).

Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, kann die Gemeinschaft mit einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode kündigen, beim Kalenderjahr also bis Ende September für den 31. Dezember (§ 21 WEG 2002). Ein Vertrag über mehr als drei Jahre ist nach Ablauf von drei Jahren ebenso kündbar. Aus wichtigem Grund geht es jederzeit, und bei grober Pflichtverletzung kann jeder einzelne Eigentümer die Auflösung beim Gericht beantragen.

Wie organisiert man die Selbstverwaltung?

Es gibt zwei Modelle. Entweder bestellt die Gemeinschaft einen der Eigentümer zum Verwalter; § 19 erlaubt jede natürliche Person, und der bestellte Eigentümer übernimmt dann dieselben gesetzlichen Pflichten wie ein Profi. Oder die Eigentümer verwalten gemeinsam, ohne bestellten Verwalter, und teilen sich die Aufgaben. Das Gesetz schreibt die meisten Pflichten dem Verwalter zu, und eine Gemeinschaft ohne ihn sollte sie trotzdem erfüllen, weil sonst Streit programmiert ist:

• Die Jahresabrechnung innerhalb von sechs Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode, beim Kalenderjahr also bis 30. Juni (§ 34)
• Die Rücklage, die die Wohnungseigentümer selbst bilden müssen, derzeit mindestens 1,12 Euro pro Quadratmeter und Monat; Details im Beitrag zur Mindestrücklage
• Die Eigentümerversammlung, die ein Verwalter alle zwei Jahre einberufen muss (§ 25 Abs. 1); ohne Verwalter kann jeder Eigentümer auf eine Versammlung hinwirken
• Die Vorausschau auf die geplanten Arbeiten und Rücklagenbeiträge (§ 20 Abs. 2)

Den häufigsten Fehler in selbstverwalteten Häusern sehen wir bei der Kundmachung. Ein Beschluss ist jedem Wohnungseigentümer durch Anschlag im Haus und durch schriftliche Übersendung zur Kenntnis zu bringen (§ 24 Abs. 5), und erst ab dem Anschlag läuft die einmonatige Frist, in der er angefochten werden kann (§ 24 Abs. 6). Ein Beschluss, der nur beim Gespräch im Stiegenhaus gefallen ist und nie ausgehängt wurde, bleibt deshalb auf unbestimmte Zeit angreifbar. Beschlüsse dürfen übrigens auch schriftlich zustande kommen, im Umlauf, ohne Versammlung (§ 24 Abs. 1); das erspart kleinen Häusern viele Termine.

Wer vertritt die Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter?

Die Eigentümergemeinschaft kann in Angelegenheiten der Verwaltung Verträge schließen, klagen und geklagt werden. Ohne Verwalter vertritt sie die nach Miteigentumsanteilen berechnete Mehrheit der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 3 Z 2 WEG 2002). Für den Versicherungsvertrag oder den Installateur genügt also, dass die Anteilsmehrheit dahintersteht. Bestimmen Sie trotzdem eine feste Ansprechperson, damit Handwerker und Versicherung wissen, an wen sie sich wenden.

Das Sicherheitsnetz: Ist kein Verwalter bestellt, kann jeder Wohnungseigentümer, aber auch ein Dritter mit berechtigtem Interesse, beim Gericht einen vorläufigen Verwalter beantragen (§ 23 WEG 2002). Die Selbstverwaltung steht und fällt mit dem Grundkonsens im Haus.

Wann zahlt sich eine professionelle Hausverwaltung aus?

Je größer und komplexer das Haus, desto eher. Viele Einheiten, Tiefgarage, Aufzug, eine anstehende Großsanierung oder verhärtete Konflikte sind die Lagen, in denen ein Profi mit Routine und Haftpflichtversicherung seinen Preis wert ist. Ein Haus mit vier bis zehn Einheiten, einem Eigentümer mit Zeit und Zahlengefühl und ohne Sanierungsstau ist dagegen der klassische Kandidat für die Selbstverwaltung. Vecinly übernimmt dort den Teil, an dem sie früher am häufigsten scheiterte: Vorschreibungen, Belege, Beschlüsse und ihre Zustellung an alle Eigentümer an einem Ort; mehr dazu auf der Seite zur Software für die Selbstverwaltung. Wie die Jahresabrechnung aussehen muss, erklärt der Beitrag zur WEG-Abrechnung in Österreich.

Prüfen Sie vor dem Beschluss, ob Ihr Vertrag befristet ist und wann die Abrechnungsperiode endet. Davon hängt ab, ob die Kündigung dieses Jahr noch greift.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.