Schneeräumung: die Pflicht der Eigentümergemeinschaft im Winter

Zehn nach sechs an einem Jännermorgen, minus drei Grad, der Gehsteig vor dem Haus ist spiegelglatt. Eine Frau auf dem Weg zur Straßenbahn stürzt, Handgelenk gebrochen, sechs Wochen Krankenstand. Zwei Monate später liegt bei der Hausverwaltung ein Anwaltsschreiben, und in der Eigentümergemeinschaft beginnt die Suche nach dem Schuldigen. Rechtlich braucht es die gar nicht, weil die Antwort im Gesetz steht. Die Räum- und Streupflicht trifft laut § 93 StVO die Eigentümer der Liegenschaft, und im Wohnungseigentum ist das die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Nicht der Erdgeschoßnachbar, nicht der Mieter, der sich freiwillig mit der Schaufel bemüht, und auch nicht automatisch die Hausverwaltung.

Was genau geräumt und gestreut werden muss

Die Pflicht gilt im Ortsgebiet und umfasst die dem öffentlichen Verkehr dienenden Gehsteige und Gehwege entlang der Liegenschaft, samt der dort verlaufenden Stiegenanlagen, soweit sie nicht weiter als drei Meter von der Grundgrenze entfernt sind. Gibt es überhaupt keinen Gehsteig, ist der Straßenrand in einer Breite von einem Meter zu säubern und zu bestreuen.

Zeitlich läuft die Pflicht täglich von 6 bis 22 Uhr.

Das ist der Punkt, an dem die meisten Gemeinschaften ihre Organisation unterschätzen: Es genügt nicht, morgens einmal zu räumen. Setzt um 15 Uhr Schneefall ein, muss auch am Nachmittag geräumt werden, und bei überfrierender Nässe am Abend ebenso.

Dazu kommt eine zweite Pflicht, die oft übersehen wird und keine Uhrzeitgrenze kennt: Schneewächten und Eisbildungen an den Dächern der Gebäude entlang der Straße müssen entfernt werden. Genau diese Eiszapfen über dem Hauseingang sind es, die im Schadensfall die teuersten Verletzungen verursachen. Der Hinweis mit dem rot-weißen Absperrband ersetzt die Beseitigung nicht, sondern verschafft nur Zeit.

Warum die Haftung schärfer ist, als viele annehmen

Bei Wegehaltern greift normalerweise ein Haftungsprivileg: Nach § 1319a ABGB wird nur für grobe Fahrlässigkeit gehaftet. Für die Anrainerpflicht des § 93 StVO gilt dieses Privileg nicht. Die Gemeinschaft haftet daher auch für leichte Fahrlässigkeit, also für das eine Mal, an dem niemand nachgestreut hat. In der Praxis heißt das: Ein Sturz mit Bruch, Schmerzengeld, Verdienstentgang und Heilungskosten summiert sich schnell auf einen fünfstelligen Betrag, und getragen wird er von der Eigentümergemeinschaft, also anteilig von allen Miteigentümern, sofern keine Versicherung einspringt.

Ein einziger vergessener Nachmittag kann teurer sein als zehn Winter Winterdienst.

Genau deshalb gehört die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht in jeder Gemeinschaft auf den Prüfstand, bevor der erste Schnee fällt. Nicht ob eine Polizze existiert, sondern mit welcher Deckungssumme und ob der Winterdienst darin ausdrücklich erfasst ist.

Rechtlicher Hinweis: Auch ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, wird die Pflicht nicht dadurch los, dass er sie im Mietvertrag weiterreicht. Die Pflicht nach § 93 StVO trifft die Liegenschaftseigentümer; wirksam übertragen wird sie nur an jemanden, der sie auch tatsächlich erfüllen kann.

Die Pflicht lässt sich übertragen, mit dem richtigen Vertrag

Das Gesetz erlaubt ausdrücklich, Räumung und Streuung einem Dritten zu übertragen: einem Winterdienstunternehmen, einem Hausbetreuer, im Einzelfall auch einem Bewohner. Wer die Pflicht vertraglich übernimmt, tritt in die Position des Eigentümers ein und haftet an dessen Stelle. Die Übertragung ist damit das wirksamste Werkzeug, das die Gemeinschaft in dieser Frage überhaupt hat, und zugleich das am häufigsten schlampig genutzte: unterschrieben wird schnell, gelesen selten, und im Schadensfall zählt nur, was tatsächlich im Vertrag steht.

Damit das im Ernstfall hält, muss der Vertrag drei Dinge unmissverständlich regeln:

• Den räumlichen Umfang: Gehsteig, Zugänge, Stiegen, Innenhof, Parkflächen und Dächer einzeln benannt
• Die zeitliche Verpflichtung: Beginn vor sechs Uhr, Kontrollgänge im Tagesverlauf, Regelung für Wochenenden und Feiertage
• Den Auslöser: ab welcher Schneehöhe oder Witterungslage ausgerückt wird, und wie die Gemeinschaft im Zweifel eine Zusatzfahrt anfordert

Ein Vertrag, der nur "Winterbetreuung nach Bedarf" verspricht, ist im Schadensfall das Papier nicht wert. Und selbst beim besten Anbieter bleibt der Gemeinschaft die Auswahl- und Kontrollverantwortung: Wer über Wochen sieht, dass nicht gestreut wird, und nichts unternimmt, ist wieder mitten in der Haftung.

Was die Gemeinschaft dokumentieren und beschließen sollte

Im Wohnungseigentum werden die Kosten des Winterdienstes durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft getragen und nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Zur Orientierung: Saisonpauschalen für kleinere Liegenschaften bewegen sich häufig im Bereich von 30 bis 80 Euro pro Monat, einsatzbezogene Abrechnungen liegen meist zwischen einem und viereinhalb Euro pro Quadratmeter und Einsatz. Wichtiger als der Preis ist aber der Nachweis: Verlangen Sie vom Dienstleister monatliche Einsatzprotokolle mit Datum, Uhrzeit, Leistung und Unterschrift. Wenn zwei Monate nach einem Sturz die Frage kommt, ob am 14. Jänner um sieben Uhr gestreut war, entscheidet dieses Protokoll den Fall — und eine Gemeinschaft, die sich ohne Hausverwaltung selbst organisiert, hat sonst schlicht nichts in der Hand.

Beschließen Sie den Winterdienst deshalb in der Eigentümerversammlung des Herbstes, nicht per Rundmail im Dezember: mit Anbieter, Leistungsumfang, Kosten und der ausdrücklichen Feststellung, wer die Kontrolle übernimmt.

Schnee ist das einzige Haftungsrisiko im Jahreslauf, das sich mit einem Vertrag und einem Protokoll fast vollständig entschärfen lässt. Klären Sie vor dem ersten Kälteeinbruch, wer räumt, in welchem Umfang, zu welchen Zeiten und wer es nachprüft. Alles Weitere erledigt der Winter von selbst.

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