Schneeräumung: die Pflicht der Eigentümergemeinschaft im Winter

Im Ortsgebiet müssen die Eigentümer einer Liegenschaft den Gehsteig entlang des Hauses von 6 bis 22 Uhr von Schnee säubern und bei Glätte bestreuen, dazu Eiszapfen und Schneewächten vom Dach entfernen (§ 93 StVO). Im Wohnungseigentum trifft das alle Miteigentümer, organisiert über die Eigentümergemeinschaft. Gehaftet wird schon für leichte Fahrlässigkeit.

Zehn nach sechs an einem Jännermorgen, minus drei Grad, der Gehsteig vor dem Haus ist spiegelglatt. Eine Frau auf dem Weg zur Straßenbahn stürzt und bricht sich das Handgelenk. Zwei Monate später liegt ein Anwaltsschreiben bei der Hausverwaltung, und in der Gemeinschaft beginnt die Suche nach dem Schuldigen. Weder der Erdgeschoßnachbar noch der Mieter mit der Schaufel ist es von Gesetzes wegen, und auch nicht automatisch die Hausverwaltung.

Was genau geräumt und gestreut werden muss

Die Pflicht umfasst die dem öffentlichen Verkehr dienenden Gehsteige und Gehwege entlang der ganzen Liegenschaft, samt der Stiegenanlagen in ihrem Zug, soweit sie nicht weiter als drei Meter von der Grundgrenze entfernt sind. Gibt es keinen Gehsteig, ist der Straßenrand in einem Meter Breite zu säubern und zu bestreuen; in Fußgängerzonen und Wohnstraßen ohne Gehsteig gilt ein Meter entlang der Hausfront.

Es genügt nicht, morgens einmal zu räumen.

Setzt um 15 Uhr Schneefall ein, muss auch am Nachmittag geräumt werden, und bei überfrierender Nässe am Abend ebenso. Die zweite Pflicht, Schneewächten und Eisbildungen von den Dächern der Gebäude an der Straße zu entfernen (§ 93 Abs. 2), nennt keine Uhrzeit. Eiszapfen über dem Hauseingang verursachen im Schadensfall oft die schwersten Verletzungen; ein Absperrband ist nach Abs. 3 nur für die Dauer der Arbeiten vorgesehen und ersetzt die Beseitigung nicht.

Warum die Haftung schärfer ist, als viele annehmen

Wer einen Weg hält, haftet nach § 1319a ABGB nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Für die Anrainerpflicht gilt dieses Privileg nicht: Der Oberste Gerichtshof sieht den Liegenschaftseigentümer nicht als Wegehalter, er haftet bei Verletzung seiner Pflichten nach § 93 StVO auch für leichte Fahrlässigkeit (OGH, Rechtssatz RS0030023). Das eine Mal, an dem niemand nachgestreut hat, reicht also. Schmerzengeld, Heilungskosten und Verdienstentgang trägt dann die Gemeinschaft, anteilig alle Miteigentümer, sofern keine Versicherung einspringt. Die Haftpflichtversicherung der Liegenschaft gehört deshalb vor dem ersten Schnee auf den Prüfstand: mit welcher Deckungssumme, und ob der Winterdienst ausdrücklich erfasst ist.

Wer seine Wohnung vermietet, wird die Pflicht nicht dadurch los, dass er sie in den Mietvertrag schreibt. Sie trifft die Liegenschaftseigentümer, und übertragen wird sie wirksam nur an jemanden, der sie tatsächlich erfüllt.

Die Pflicht lässt sich übertragen, mit dem richtigen Vertrag

Wird die Räum- und Streupflicht durch ein Rechtsgeschäft übertragen, tritt der Übernehmer an die Stelle des Eigentümers (§ 93 Abs. 5 StVO): ein Winterdienstunternehmen, ein Hausbetreuer, im Einzelfall ein Bewohner. Damit das im Ernstfall hält, muss der Vertrag regeln:

• Den räumlichen Umfang: Gehsteig, Zugänge, Stiegen, Innenhof, Parkflächen und Dach einzeln benannt
• Die Zeiten: Beginn vor sechs Uhr, Kontrollgänge über den Tag, Wochenenden und Feiertage
• Den Auslöser: ab welcher Witterung ausgerückt wird und wie die Gemeinschaft eine Zusatzfahrt anfordert

Ein Vertrag über «Winterbetreuung nach Bedarf» ist im Schadensfall wenig wert. Für die Wege der Wohnanlage selbst, also Zufahrt oder Innenhof, bleibt nach einer Übertragung an ein Unternehmen die Haftung für eigenes Auswahl- oder Überwachungsverschulden, und auch dafür genügt leichte Fahrlässigkeit (OGH, RS0124737). Wer wochenlang sieht, dass nicht gestreut wird, und nichts tut, ist wieder mitten in der Haftung.

Was die Gemeinschaft beschließen und dokumentieren sollte

Die Kosten des Winterdienstes sind Aufwendungen der Liegenschaft und werden nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt (§ 32 WEG 2002). Wichtiger als der Preis ist der Nachweis: Verlangen Sie monatliche Einsatzprotokolle mit Datum, Uhrzeit und Leistung. Wenn zwei Monate nach einem Sturz die Frage kommt, ob am 14. Jänner um sieben Uhr gestreut war, entscheidet dieses Protokoll. Beschließen Sie den Winterdienst im Herbst, mit Anbieter, Umfang, Kosten und der Person, die kontrolliert; eine Gemeinschaft, die sich ohne Hausverwaltung selbst organisiert, hat sonst nichts in der Hand. Wie die Kosten dann in der WEG-Abrechnung auftauchen, steht dort.

Klären Sie vor dem ersten Kälteeinbruch, wer räumt, wo, zu welchen Zeiten und wer es nachprüft. Mit Vecinly bekommt jeder Eigentümer den Winterdienst-Beschluss und die Einsatzprotokolle an dieselbe Stelle, statt sie in einem Postfach zu suchen; mehr auf der Seite für Hausverwalter.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung.