Mindestrücklage im Wohnungseigentum: neuer Satz, neue Pflichten

Zum Jahreswechsel hat sich in den Vorschreibungen der österreichischen Eigentümergemeinschaften eine kleine Zahl geändert, zumindest sollte sie das. Die gesetzliche Mindestrücklage im Wohnungseigentum liegt seit dem 1. Jänner 2026 bei 1,12 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat; bis Dezember waren es 1,06 Euro. Wer die aktuelle Vorschreibung mit der vom Vorjahr vergleicht und keinen Unterschied findet, hat einen guten Grund nachzufragen. Woher der neue Wert kommt, wofür das Geld reserviert ist, nach welchem Schlüssel es aufgeteilt wird und was Sie tun können, wenn Ihre Hausverwaltung die Anpassung verschlafen hat, das klären wir der Reihe nach.

Wie hoch ist die Mindestrücklage?

Die Rechtsgrundlage steht in § 31 WEG 2002: Jede Eigentümergemeinschaft muss eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen bilden. Seit der WEG-Novelle 2022 gibt es dafür eine Untergrenze, und die wird alle zwei Jahre an den Verbraucherpreisindex 2020 angepasst.

Der Ausgangswert lag bei 0,90 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat.

Die erste Valorisierung hob ihn ab 1. Jänner 2024 auf 1,06 Euro, die zweite ab 1. Jänner 2026 um rund 6,6 Prozent auf 1,12 Euro. Dieser Satz gilt bis Ende 2027; danach steht turnusmäßig die nächste Anpassung an.

In Zahlen: Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern Nutzfläche zahlt damit mindestens 78,40 Euro im Monat allein in die Rücklage. Vor zwei Jahren wären es 74,20 Euro gewesen, beim Ausgangswert 63 Euro, die Indexierung ist also kein Randthema, sie geht spürbar ins Geld.

Hinweis: Eine Unterschreitung des Mindestsatzes ist nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig, etwa bei einem neu errichteten oder gerade umfassend sanierten Gebäude, bei dem auf Jahre keine großen Erhaltungsarbeiten zu erwarten sind.

Wofür die Rücklage da ist

Die Rücklage ist der Sparstrumpf des Hauses. Aus ihr werden Erhaltungsarbeiten bezahlt (das neue Dach, die Fassadensanierung, der Tausch der Steigleitungen oder des Aufzugs) und, wenn die Gemeinschaft es beschließt, auch Verbesserungen. Fehlt das Polster, bleibt bei einem größeren Schaden nur die ungeliebte Alternative: eine Sonderzahlung, die alle Eigentümer auf einen Schlag trifft, oder ein Kredit der Eigentümergemeinschaft.

Das Geld liegt auf einem eigenen Konto, getrennt vom Vermögen der Verwaltung, und ist fruchtbringend anzulegen. Es gehört der Eigentümergemeinschaft als Ganzes, nicht den einzelnen Eigentümern.

Genau diese Eigenschaft übersehen viele beim Verkauf: Einbezahlte Rücklagenbeiträge werden nicht zurückerstattet, sie bleiben beim Haus. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich deshalb vor der Unterschrift den Rücklagenstand und die letzten Abrechnungen zeigen lassen, eine magere Rücklage in einem sanierungsbedürftigen Haus ist eine Sonderzahlung mit Ansage.

Wie wird die Rücklage aufgeteilt?

Die Beiträge folgen demselben Schlüssel wie die übrigen Aufwendungen der Liegenschaft: § 32 WEG 2002 verteilt sie nach den Miteigentumsanteilen, die auf dem Nutzwert der einzelnen Objekte beruhen. Wer die größere Wohnung, die Terrasse oder den Abstellplatz mit eigenem Nutzwert hat, trägt entsprechend mehr.

Ein abweichender Verteilungsschlüssel ist möglich, aber bewusst hochschwellig: Er verlangt eine schriftliche Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer. Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht, der Gesetzgeber wollte verhindern, dass eine Mehrheit die Kosten auf einzelne abwälzt.

Darf die Eigentümergemeinschaft mehr festlegen?

Ja, und oft ist das der einzig vernünftige Weg. Der Mindestsatz ist eine Untergrenze, keine Empfehlung. Das Gesetz verlangt weiterhin eine angemessene Rücklage, und angemessen heißt: orientiert am Zustand des Hauses, nicht am Indexwert.

Drei Konstellationen, in denen 1,12 Euro fast sicher zu wenig sind:

• Ein Altbau mit alter Elektrik, korrodierten Leitungen oder feuchtem Keller
• Eine absehbare thermische Sanierung oder ein fälliger Aufzugstausch
• Ein über Jahre aufgeschobener Sanierungsstau, der irgendwann fällig wird

Die höhere Dotierung gehört zur ordentlichen Verwaltung und braucht eine einfache Mehrheit nach Miteigentumsanteilen. Erfahrene Verwalter rechnen dabei nicht vom Mindestsatz aus, sondern rückwärts: Was kosten die absehbaren Arbeiten der nächsten zehn Jahre, und welcher Monatsbeitrag ist nötig, damit das Geld rechtzeitig beisammen ist?

Was tun, wenn die Verwaltung die Rücklage nicht anpasst?

Die Erhöhung passiert nicht von selbst auf Ihrem Kontoauszug. Die Hausverwaltung muss die Vorschreibungen anpassen, einen Beschluss braucht sie dafür nicht, der neue Wert gilt kraft Gesetzes.

Ob das geschehen ist, sehen Sie zuerst an der monatlichen Vorschreibung. Die zweite Kontrollstelle ist die Jahresabrechnung, die die Verwaltung nach § 34 WEG 2002 bis spätestens 30. Juni des Folgejahres legen muss: Dort ist die tatsächliche Dotierung der Rücklage schwarz auf weiß dokumentiert.

Bleibt die Anpassung aus, empfiehlt sich diese Reihenfolge:

• Die Verwaltung schriftlich auf den neuen Mindestsatz hinweisen und um Korrektur der Vorschreibung bitten
• Das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen oder einen Umlaufbeschluss anstoßen
• Als letzter Schritt die Höhe der Rücklage beim Bezirksgericht im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 WEG 2002 überprüfen lassen

Meist genügt der erste Schritt. Eine Verwaltung, die auch nach schriftlicher Aufforderung untätig bleibt, liefert allerdings ein Argument mehr, bei der nächsten Versammlung grundsätzlicher über ihre Arbeit zu reden.

Die neue Mindestrücklage ist keine Schikane, sondern eine Untergrenze für die Substanz des Hauses: Jeder Euro, der heute planmäßig zurückgelegt wird, erspart morgen eine Sonderzahlung zur Unzeit. Prüfen Sie Ihre Vorschreibung, werfen Sie einen Blick in die Abrechnung, und wenn der neue Satz fehlt, fragen Sie nach. Es ist Ihr Geld und Ihr Dach.

Stand Juli 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.