Hausverwaltung wechseln: So gelingt der Verwalterwechsel

Eine WEG kann ihre Hausverwaltung jederzeit und ohne Grund abberufen, mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung, auch wenn er auf dem Papier noch Jahre liefe (§ 26 Abs. 3 WEG). Abweichende Klauseln sind unwirksam.

Viele Gemeinschaften wissen das nicht. Sie ertragen eine Verwaltung, die zum dritten Mal nicht auf E-Mails antwortet und den Wasserfleck im Treppenhaus seit dem Frühjahr «in Bearbeitung» hat, im Glauben, bis zum Vertragsende gebunden zu sein.

Braucht es einen Grund, den Verwalter abzuberufen?

Nein. Bis zur Reform vom Dezember 2020 konnten Gemeinschaftsordnung oder Verwaltervertrag die Abberufung auf einen wichtigen Grund beschränken, und schlechter Service reichte dann oft nicht. Heute ist die Abberufung jederzeit möglich, und § 26 Abs. 5 WEG verbietet Abweichungen davon.

Wichtig ist die Trennung zweier Ebenen.

Die Abberufung beendet die Organstellung: Ab dem Beschluss handelt der Verwalter nicht mehr für die Gemeinschaft, lädt nicht mehr ein und verfügt nicht mehr über das Konto. Der Verwaltervertrag läuft dagegen bis zu seinem Ende weiter, höchstens sechs Monate. Was die alte Verwaltung in dieser Zeit noch an Vergütung verlangen kann, hängt vom Vertrag ab; eine einvernehmliche Aufhebung ist oft günstiger als ein Streit darüber.

Welche Mehrheit ist nötig, und wie läuft der Wechsel ab?

Über Bestellung und Abberufung beschließen die Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG), und es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Beides gehört ausdrücklich auf die Tagesordnung, sonst ist der Beschluss ungültig (§ 23 Abs. 2 WEG); wie Frist und Einladung funktionieren, steht im Beitrag zur Einladung zur Eigentümerversammlung. Verlangt mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung und weigert sich der Verwalter, darf der Beiratsvorsitzende einladen (§ 24 Abs. 2 und 3 WEG).

Abberufung und Neubestellung gehören in dieselbe Versammlung. Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft von allen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG), und schon eine Handwerkerrechnung zu bezahlen, wird dann mühsam. Ein Detail, das wir immer wieder sehen: Der neue Verwalter sollte vor der Versammlung schriftlich bestätigen, dass er das Mandat zu den angebotenen Konditionen annimmt. Nichts ist unangenehmer als eine beschlossene Abberufung und ein Kandidat, der danach abspringt.

Praktisch bewährt hat sich der Wechsel zum Jahresende. Sonst bleibt die Abrechnung des laufenden Jahres beim neuen Verwalter hängen, der die Buchhaltung des Vorgängers erst rekonstruieren muss und das in Rechnung stellt.

Welche Unterlagen muss die alte Verwaltung herausgeben?

Alles, was sie für die Gemeinschaft erhalten oder angelegt hat: Beschluss-Sammlung, Teilungserklärung, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Verträge, Belege, Kontoauszüge, Schlüssel und die elektronischen Daten. Grundlage ist die Herausgabepflicht des Beauftragten (§ 667 BGB); verweigert die Verwaltung die Herausgabe, kann die Gemeinschaft sie einklagen. Vereinbaren Sie einen Übergabetermin mit Protokoll und Checkliste und prüfen Sie zuerst die Beschluss-Sammlung. Sie ist nach unserer Erfahrung das Dokument mit den meisten Lücken.

Was kostet eine Hausverwaltung, und geht es auch ohne?

Die durchschnittliche Regelvergütung für WEG-Verwaltung lag 2025 bei 29,12 Euro netto pro Einheit und Monat, laut Branchenbarometer des Verbands der Immobilienverwalter. Die Größe der Gemeinschaft entscheidet: Kleine Gemeinschaften zahlen im Schnitt 35,84 Euro, solche ab 100 Einheiten 23,56 Euro, und für 2026 planen die Verwaltungen im Mittel Erhöhungen um 9,1 Prozent. Beim Vergleich zählt weniger die Grundgebühr als die Liste der Sondervergütungen: Was kostet eine außerordentliche Versammlung, das Mahnwesen, die Baubetreuung? Ein günstiger Grundpreis mit langer Zusatzliste wird schnell teurer als ein ehrlicher Komplettpreis. Fragen Sie außerdem nach dem Zertifikat der IHK; jeder Eigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, außer wenn die Gemeinschaft weniger als neun Einheiten hat, ein Eigentümer Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer den Wechsel verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Das Gesetz kennt keine Pflicht, überhaupt einen Verwalter zu bestellen. Kleine Gemeinschaften, die kein passendes Angebot finden, organisieren Versammlung, Wirtschaftsplan und Abrechnung selbst; wie das geht, steht im Beitrag zur WEG ohne Verwalter. Vecinly bündelt dann Einladungen, Beschlüsse und Hausgeld an einem Ort, und für Verwaltungen, die eine Gemeinschaft übernehmen, gibt es eine eigene Seite für Hausverwalter.

Holen Sie das Angebot des Nachfolgers ein, bevor Sie die Abberufung auf die Tagesordnung setzen, nicht danach.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.