WEG ohne Verwalter: So funktioniert die Selbstverwaltung

Wer für eine kleine Wohnanlage eine Hausverwaltung sucht, hört derzeit auffällig oft dieselbe Antwort: kein Interesse. Branchenumfragen zufolge lehnt rund die Hälfte der Verwaltungsunternehmen neue Mandate ab, und Gemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten stehen auf der Prioritätenliste ganz unten, zu viel Aufwand, zu wenig Honorar. Wer trotzdem kein Angebot findet, steht deshalb nicht vor einem rechtlichen Problem. Eine WEG ohne Verwalter ist zulässig, denn das Wohnungseigentumsgesetz kennt keine allgemeine Pflicht zur Bestellung eines Verwalters. Die Selbstverwaltung ist erlaubt, sie verlangt allerdings Disziplin, klare Zuständigkeiten und ein Grundverständnis der Regeln, die seit der Reform von 2020 gelten.

Ist eine WEG ohne Verwalter überhaupt legal?

Ja. Das Gesetz behandelt den Verwalter als Regelfall, nicht als Voraussetzung. Ob eine Gemeinschaft einen bestellt, entscheiden die Eigentümer per Beschluss mit einfacher Mehrheit, und sie dürfen genauso gut beschließen, ohne externen Verwalter zu wirtschaften.

In der Praxis betrifft das vor allem kleine Häuser mit zwei bis acht Einheiten, in denen sich die Eigentümer kennen und die Abläufe überschaubar sind. Genau diese Anlagen trifft die Marktlage am härtesten: Für eine Verwaltung, die pro Objekt kalkuliert, lohnt sich das Mandat kaum, und die Honorare, die dafür aufgerufen würden, empfinden viele Gemeinschaften als unverhältnismäßig.

Zulässig heißt allerdings nicht automatisch empfehlenswert.

Bevor eine Gemeinschaft die Verwaltung selbst übernimmt, sollte sie wissen, wer sie künftig nach außen vertritt, denn genau an dieser Frage hat die Reform von 2020 vieles verändert.

Wer vertritt die Gemeinschaft, wenn niemand bestellt ist?

Seit der WEMoG-Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst rechtsfähig: Sie schließt Verträge im eigenen Namen, sie kann klagen und verklagt werden. Damit braucht sie jemanden, der für sie unterschreibt.

Gibt es keinen Verwalter, vertreten nach § 9b WEG alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich. Für den Versicherungsvertrag, den Heizungsnotdienst oder die Beauftragung des Dachdeckers müssen also grundsätzlich alle mitwirken, oder die Versammlung bevollmächtigt per Beschluss einen Eigentümer, der bestimmte Geschäfte allein erledigen darf. Ohne diese Vollmacht wird schon die Kontoeröffnung zur Geduldsprobe.

Ein Fehler, der in selbstverwalteten Häusern immer wieder auftaucht: Das Hausgeld läuft über das Privatkonto eines Eigentümers. Spätestens beim Verkauf, bei einem Erbfall oder beim ersten Streit rächt sich das. Die Gemeinschaft braucht ein eigenes Konto auf ihren Namen. Banken verlangen dafür in der Regel den Beschluss über die Vertretungsregelung.

Welche Aufgaben bleiben trotzdem Pflicht?

Die Selbstverwaltung spart das Verwalterhonorar, nicht die Verwalterarbeit. Alles, was das Gesetz dem Verwalter zuweist, muss die Gemeinschaft nun selbst organisieren:

• Mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen und leiten
• Beschlüsse fassen, verkünden und unverzüglich in die Beschluss-Sammlung eintragen
• Jährlich einen Wirtschaftsplan aufstellen und die Vorschüsse beschließen
• Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres die Hausgeldabrechnung erstellen
• Die Erhaltungsrücklage führen, Zahlungen überwachen und Belege geordnet aufbewahren

Die Beschluss-Sammlung wird dabei gern unterschätzt. Sie ist kein Formalismus: Beschlüsse binden auch Rechtsnachfolger, und wer eine Wohnung erwirbt, muss nachlesen können, was die Gemeinschaft in den letzten Jahren beschlossen hat. Fehlt die Sammlung oder ist sie lückenhaft, entstehen genau die Konflikte, die eine kleine Gemeinschaft am wenigsten gebrauchen kann.

Was passiert, wenn ein Eigentümer einen Verwalter verlangt?

Die Selbstverwaltung steht unter einem stillen Vorbehalt: Sie funktioniert nur, solange alle sie mittragen. Nach § 18 Abs. 2 WEG kann jeder einzelne Eigentümer eine Verwaltung verlangen, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, und dazu gehört seit der Reform grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Nur für Kleinanlagen gilt eine Ausnahme: Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten darf ein Eigentümer selbst als Verwalter agieren, ohne Zertifikat, solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Rechtlicher Hinweis: Ignoriert die Mehrheit ein berechtigtes Verlangen, kann der einzelne Eigentümer die Bestellung eines Verwalters notfalls gerichtlich durchsetzen. Die Verfahrenskosten trägt dann regelmäßig die Gemeinschaft, der Konflikt wird also teurer als das eingesparte Honorar.

Wie organisiert sich die Selbstverwaltung im Alltag?

Was in professionell verwalteten Anlagen eine Person bündelt, verteilt die Selbstverwaltung auf mehrere Schultern. Bewährt hat sich eine klare Aufteilung: Eine Person führt das Konto und mahnt Rückstände an, eine zweite kümmert sich um Handwerker und Angebote, eine dritte um Einladungen, Protokolle und die Beschluss-Sammlung. Ein Verwaltungsbeirat kann diese Rollen formal absichern.

Der zweite Hebel ist Ordnung in den Unterlagen. Abrechnungen, Beschlüsse, Versicherungspolicen und Wartungsverträge müssen auch dann auffindbar sein, wenn der Eigentümer wechselt, der sie angelegt hat. Eine Software für die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften wie Vecinly hält Einladungen, Beschlüsse, Abrechnung und Dokumente an einem Ort zusammen, gerade dann wertvoll, wenn niemand hauptberuflich verwaltet.

Und es gibt den Punkt, an dem der Profi wieder ins Spiel gehört: eine anstehende Dachsanierung mit Förderanträgen, eine hohe Vermietungsquote mit ständig wechselnden Ansprechpartnern, wachsende Rückstände beim Hausgeld oder schlicht ein Zerwürfnis unter den Eigentümern. Fehler in der Jahresabrechnung oder versäumte Fristen gehen schnell ins Geld, dann ist das Verwalterhonorar keine Ausgabe, sondern eine Versicherung.

Eine WEG ohne Verwalter ist kein Notbehelf, sondern ein legitimes Modell, vorausgesetzt, die Gemeinschaft nimmt die Pflichten ernst, die das Gesetz nicht zusammen mit dem Verwalter abschafft: Versammlung, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Beschluss-Sammlung. Wer diese vier Bausteine sauber organisiert und die eigene Belastungsgrenze ehrlich einschätzt, kann sein Haus über Jahre gut selbst führen.

Stand: Juli 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.