WEG ohne Verwalter: So funktioniert die Selbstverwaltung

Eine WEG darf ohne Verwalter auskommen: Das Wohnungseigentumsgesetz sieht die Bestellung vor, schreibt sie aber nicht vor. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer gemeinsam die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG). Verlangt ein Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, muss die Gemeinschaft ihn bestellen, außer bei weniger als neun Einheiten mit einem Eigentümer als Verwalter.

Die Frage stellt sich häufiger, seit Verwaltungen kleine Häuser ablehnen. Im Branchenbarometer 2025 des Verbands der Immobilienverwalter gaben 57 Prozent der befragten Verwaltungen an, sich von Mandaten zu trennen, die sich nicht rechnen, und knapp 14 Prozent nehmen überhaupt keine neuen Mandate an. Wer für ein Haus mit sechs Wohnungen kein Angebot bekommt, hat deshalb kein rechtliches Problem, aber ein organisatorisches.

Ist eine WEG ohne Verwalter überhaupt legal?

Ja. Über die Bestellung eines Verwalters beschließen die Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG), und niemand zwingt sie, einen zu bestellen, solange kein Eigentümer es verlangt. In der Praxis betrifft das vor allem Häuser mit zwei bis acht Einheiten, in denen sich die Eigentümer kennen. Genau diese Häuser zahlen bei den Verwaltungen, die sie noch nehmen, am meisten: kleine Gemeinschaften im Schnitt 35,84 Euro pro Einheit und Monat, solche ab 100 Einheiten 23,56 Euro (VDIV, Vergütung 2025).

Zulässig heißt nicht automatisch empfehlenswert.

Wer vertritt die Gemeinschaft, wenn niemand bestellt ist?

Seit der Reform vom Dezember 2020 ist die Gemeinschaft selbst rechtsfähig: Sie schließt Verträge im eigenen Namen, klagt und wird verklagt (§ 9a Abs. 1 WEG). Ohne Verwalter müssen für den Versicherungsvertrag, den Heizungsnotdienst oder den Dachdecker grundsätzlich alle Eigentümer mitwirken, es sei denn, die Versammlung ermächtigt per Beschluss einen Eigentümer, bestimmte Geschäfte allein zu erledigen. Ohne diesen Beschluss wird schon die Kontoeröffnung zur Geduldsprobe, denn die Bank muss wissen, wer für die Gemeinschaft unterschreiben darf. Formulieren Sie die Ermächtigung konkret, mit Namen, Betragsgrenze und Art der Geschäfte, etwa «Aufträge bis 2.000 Euro und Zahlungen vom Gemeinschaftskonto»; eine vage Vollmacht hilft weder der Bank noch dem Handwerker.

Ein Fehler, der in selbstverwalteten Häusern immer wieder auftaucht: Das Hausgeld läuft über das Privatkonto eines Eigentümers. Beim Verkauf, im Erbfall oder beim ersten Streit rächt sich das. Die Gemeinschaft braucht ein eigenes Konto auf ihren Namen.

Welche Aufgaben bleiben trotzdem Pflicht?

Die Selbstverwaltung spart das Honorar, nicht die Arbeit. Was das Gesetz dem Verwalter zuweist, organisiert die Gemeinschaft nun selbst:

• Mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen (§ 24 WEG); ohne Verwalter lädt der Beiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer ein
• Beschlüsse unverzüglich in die Beschluss-Sammlung eintragen, die dann der Versammlungsvorsitzende führt, sofern die Eigentümer niemand anderen bestimmen (§ 24 Abs. 8)
• Jährlich einen Wirtschaftsplan aufstellen und nach Jahresende die Hausgeldabrechnung erstellen
• Die Erhaltungsrücklage führen und den Vermögensbericht vorlegen

Die Beschluss-Sammlung wird gern unterschätzt. Beschlüsse binden auch Käufer, ohne im Grundbuch zu stehen (§ 10 Abs. 3), und wer eine Wohnung erwirbt, muss nachlesen können, was die Gemeinschaft beschlossen hat.

Was passiert, wenn ein Eigentümer einen Verwalter verlangt?

Die Selbstverwaltung funktioniert nur, solange alle sie mittragen. Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG), und dazu gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Die Ausnahme ist eng: Sie gilt nur, wenn es weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt, ein Eigentümer zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Eine Gemeinschaft ganz ohne bestellten Verwalter fällt nicht darunter.

Lehnt die Mehrheit ein berechtigtes Verlangen ab, kann der einzelne Eigentümer den Beschluss vom Gericht fassen lassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 WEG). Der Streit kostet dann schnell mehr als das gesparte Honorar.

Wie organisiert sich die Selbstverwaltung im Alltag?

Bewährt hat sich eine klare Aufteilung auf mehrere Schultern: Eine Person führt das Konto und mahnt Rückstände an, eine zweite kümmert sich um Handwerker und Angebote, eine dritte um Einladungen, Protokolle und die Beschluss-Sammlung. Die Unterlagen müssen auch dann auffindbar sein, wenn der Eigentümer auszieht, der sie angelegt hat. Vecinly hält Einladungen, Beschlüsse, Hausgeld und Dokumente an einem Ort, und die WEG-Software für die Selbstverwaltung ist genau für solche Häuser gebaut.

Es gibt den Punkt, an dem der Profi wieder ins Spiel gehört: eine Dachsanierung mit Förderanträgen, ständig wechselnde Mieter und Eigentümer, wachsende Hausgeldrückstände oder ein Zerwürfnis unter den Eigentümern. Was eine Verwaltung dann kostet und wie der Wechsel läuft, steht im Beitrag zum Wechsel der Hausverwaltung.

Beschließen Sie in der nächsten Versammlung zuerst, wer die Gemeinschaft gegenüber Bank und Handwerkern vertreten darf. Alles andere baut darauf auf.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.