Betriebskosten der Eigentumswohnung: wer wie viel zahlt

Drei Wohnungen mit je 70 Quadratmetern, dasselbe Haus, drei verschiedene Vorschreibungen. Ein Rechenfehler ist das fast nie. Die Betriebskosten einer Eigentumswohnung und alle übrigen Aufwendungen für die Liegenschaft tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 32 Abs. 1 WEG 2002), und diese Anteile folgen dem Nutzwert, in dem neben der Fläche auch das Stockwerk und der Balkon stecken. Ein anderer Aufteilungsschlüssel verlangt die schriftliche Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer oder eine Entscheidung des Bezirksgerichts.

Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht, mit einer einzigen Ausnahme für gemessenen Verbrauch.

Die Rechnung für ein Haus mit neun Objekten

Wir haben ein Haus erfunden, wie es in jeder Bezirksstadt steht, und es durchgerechnet. Im Erdgeschoß liegen ein Geschäftslokal und eine Wohnung, im ersten bis dritten Stock je zwei Wohnungen, darüber eine Dachgeschoßwohnung mit Terrasse; es gibt einen Lift. Zusammen sind das 660 Quadratmeter Nutzfläche und 700 Nutzwerte. Die laufende Bewirtschaftung kostet 21.000 Euro im Jahr, der Lift 4.200 Euro, und in die Rücklage fließt genau der gesetzliche Mindestbetrag von 1,12 Euro je Quadratmeter, also 739,20 Euro im Monat. Das ergibt 2.839,20 Euro Vorschreibung für das ganze Haus, alle Beträge ohne Umsatzsteuer.

Zwischen dem ersten und dem dritten Stock liegen bei gleicher Fläche 16,22 Euro im Monat, knapp 195 Euro im Jahr. Das Geschäftslokal zahlt 4,96 Euro je Quadratmeter, die Wohnung daneben 3,66 Euro. Den Nutzwert legt kein Beschluss fest: Er stammt aus dem Gutachten eines Ziviltechnikers oder gerichtlich zertifizierten Sachverständigen (§ 9 WEG 2002), der von der Nutzfläche ausgeht und Zuschläge oder Abstriche für die Zweckbestimmung, die Stockwerkslage, für Balkone oder für Zubehör wie ein Kellerabteil ansetzt (§ 8). Die Tabelle zeigt noch etwas, das in Versammlungen regelmäßig für Verwirrung sorgt. Der Mindestbetrag der Rücklage wird für das ganze Haus nach Quadratmetern berechnet, der Beitrag des Einzelnen richtet sich aber nach § 32, also nach Anteilen (§ 31 Abs. 1). Die Wohnung im zweiten Stock zahlt deshalb 73,92 Euro in die Rücklage und nicht 78,40 Euro, das Geschäftslokal 116,16 statt 100,80 Euro. Wer «1,12 Euro pro Quadratmeter» auf die eigene Wohnung umlegt, rechnet mit der falschen Zahl; wie der Betrag zustande kommt, steht im Beitrag zur Mindestrücklage.

Die Anteile jedes Objekts stehen im Grundbuch, im Eigentumsblatt der Liegenschaft. Das Nutzwertgutachten dagegen hat in kleinen Häusern oft niemand mehr zur Hand, und ohne es lässt sich kein Zuschlag erklären.

Was in der Vorschreibung steht

Einen Betriebskostenkatalog wie im Mietrecht kennt das Wohnungseigentumsgesetz nicht. Es spricht von den «Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage», und das ist mehr, als ein Mieter unter Betriebskosten versteht. In der Praxis sind es drei Blöcke: die laufende Bewirtschaftung mit Wasser, Kanal, Müll, Rauchfangkehrer, Stiegenhauslicht, Versicherung, Hausbetreuung sowie einem allfälligen Verwaltungshonorar, dann die Gemeinschaftsanlagen wie der Lift und schließlich die Rücklage, aus der Erhaltungsarbeiten bezahlt werden. Heizung und Warmwasser aus einer gemeinsamen Anlage laufen über eine eigene Abrechnung nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz (§ 20 Abs. 3).

Rechtlich sind das Vorauszahlungen. Fällig sind sie am Fünften jedes Kalendermonats, sofern nichts anderes vereinbart ist (§ 32 Abs. 9), und nach dem Jahresende werden sie gegen die tatsächlichen Kosten abgerechnet; was dann mit Guthaben und Nachzahlung geschieht, erklärt der Beitrag zur WEG-Abrechnung. Ein Verwalter muss die Höhe bis zum Ende jeder Abrechnungsperiode in einer Vorausschau bekannt geben (§ 20 Abs. 2). In einem Haus, das sich ohne Hausverwaltung selbst verwaltet, legt die Mehrheit der Eigentümer die Beträge fest.

Nicht hinein gehört, was nur ein Objekt betrifft. Die eigene Wohnung samt ihren Leitungen und Sanitäranlagen hält jeder Eigentümer auf seine Kosten in Stand (§ 16 Abs. 7).

Vier Wege zu einem anderen Aufteilungsschlüssel

Die Versammlung kann mit Mehrheit beschließen, wie viel ausgegeben wird. Wie geteilt wird, steht im Gesetz, und davon führen nur diese Wege weg:

• Die Vereinbarung aller: Sämtliche Wohnungseigentümer legen schriftlich einen anderen Schlüssel fest, etwa die Nutzfläche, oder eine eigene Abrechnungseinheit, etwa je Stiege. Sie wirkt frühestens ab der folgenden Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 2).
• Der Verbrauch: Hängen Kosten vom Verbrauch ab und lassen sich die Anteile mit vernünftigem Aufwand messen, genügen zwei Drittel der Anteile für eine Aufteilung nach Verbrauch (§ 32 Abs. 3). Das ist der klassische Fall der Kaltwasserzähler.
• Das Gericht: Bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten setzt das Bezirksgericht den Schlüssel auf Antrag eines einzigen Eigentümers nach billigem Ermessen neu fest (§ 32 Abs. 5). Es kann auch eine eigene Abrechnungseinheit anordnen, wenn es mehr als fünfzig Objekte oder eine gesondert abzurechnende Anlage wie einen Personenaufzug gibt (Abs. 6).
• Der alte Mietvertrag: Läuft ein Hauptmietvertrag weiter, der vor der Begründung von Wohnungseigentum geschlossen wurde, gelten die Anteile nur für Rücklage, Erhaltung und Verbesserung. Die übrigen Aufwendungen folgen dem Schlüssel dieses Mietverhältnisses (§ 32 Abs. 1 zweiter Satz), im Mietrecht also der Nutzfläche (§ 17 MRG).

Ein Eigentümerwechsel ändert an alldem nichts (§ 32 Abs. 7). Damit ein Käufer die Abweichung vorher sehen kann, lässt sie sich im Grundbuch ersichtlich machen, sobald die Unterschrift auch nur eines Eigentümers öffentlich beglaubigt ist (Abs. 8). Heikel sind die Häuser, in denen «immer schon nach Quadratmetern» geteilt wurde und niemand das unterschriebene Papier findet. Eine Vereinbarung braucht nach § 32 Abs. 2 die Schriftform. Lässt sie sich nicht vorlegen, kann jeder Eigentümer auf dem gesetzlichen Schlüssel bestehen und die Frage notfalls vom Bezirksgericht klären lassen (§ 52 Abs. 1 Z 9).

Muss das Erdgeschoß den Lift mitzahlen?

Zunächst ja. Der Lift ist ein allgemeiner Teil des Hauses, seine Kosten gehen nach Anteilen, und in unserem Beispiel zahlt das Geschäftslokal 55 Euro im Monat für einen Aufzug, den seine Kundschaft nie betritt. Ändern lässt sich das mit allen Unterschriften oder vor Gericht, und das Gericht fragt nicht, ob jemand den Lift benützt. Maßstab ist nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs die objektive Nutzungsmöglichkeit, auf die tatsächliche Nutzung kommt es nicht an (OGH, Rechtssatz RS0083193); wer einseitig verzichtet, bleibt beitragspflichtig (RS0083101). Kann ein Eigentümer mit dem Aufzug im Wesentlichen nur Gemeinschaftsräume im Keller erreichen, ist nach demselben Rechtssatz in aller Regel eine Entlastung angezeigt, zumeist um vier Fünftel.

Ein Fünftel bleibt also fast immer hängen.

Vor dem Weg zum Bezirksgericht lohnt die Rechnung. Bekäme das Lokal diese vier Fünftel, wären das 44 Euro im Monat, die sich auf die übrigen 590 Anteile verteilen: 5,22 Euro für die Wohnung im zweiten Stock, 8,50 Euro für das Dachgeschoß. Legen Sie diese Zahl auf den Tisch, bevor jemand einen Antrag stellt. Eine Vereinbarung, die alle neun unterschreiben, kostet einen Abend und gilt ab dem nächsten Abrechnungsjahr; ein Gerichtsverfahren dauert länger und entzweit das Haus. Wird der Lift eine eigene Abrechnungseinheit, kann er auch eine eigene Rücklage bekommen (§ 31 Abs. 4). In einem Programm wie Vecinly ist er dann eine eigene Kostengruppe mit eigenem Schlüssel, und die Vorschreibung des Lokals kommt ohne den befreiten Teil heraus; mehr dazu auf der Seite zur Software für die Selbstverwaltung.

Wem die Gemeinschaft vorschreibt und wer am Ende zahlt

Schuldner der Vorschreibung ist der Wohnungseigentümer. Was er mit Mieterin, Fruchtnießer oder früherem Ehepartner ausgemacht hat, betrifft die Gemeinschaft nicht.

Bei einer vermieteten Wohnung entscheidet das Alter des Hauses. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes darf der Vermieter weiterverrechnen, was § 21 MRG als Betriebskosten aufzählt: Wasser, Rauchfangkehrer, Kanalräumung, Müll, Beleuchtung, bestimmte Versicherungen, eine Verwaltungspauschale und die Hausbetreuung, dazu die laufenden öffentlichen Abgaben sowie den Anteil an Gemeinschaftsanlagen wie dem Lift (§ 24). Die Rücklage steht nicht auf dieser Liste und bleibt beim Eigentümer. Unter Mietern wird außerdem nach Nutzfläche geteilt, sodass der Betrag des Mieters nicht jener der Vorschreibung sein muss. Liegt die Wohnung in einem Gebäude, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde, gelten diese Bestimmungen nicht (§ 1 Abs. 4 Z 3 MRG). Dann zählt, was im Mietvertrag steht.

Beim Fruchtgenuss übernimmt der Fruchtnießer die mit der Sache verbundenen Lasten, soweit sie aus den Nutzungen bestritten werden können (§ 512 ABGB). Beim bloßen Gebrauchsrecht ist es umgekehrt: Die Lasten trägt der Eigentümer (§ 508 ABGB), wenn nichts anderes verabredet ist. Welches von beiden ein «Wohnrecht» ist, hängt von seinem Umfang ab (§ 521). Nach einer Scheidung gilt für gemeinsames Wohnungseigentum eine harte Regel. Die Partner einer Eigentümerpartnerschaft haften für alle Verbindlichkeiten daraus zur ungeteilten Hand (§ 13 Abs. 4 WEG 2002), die Gemeinschaft kann sich also an jeden der beiden halten, auch an den, der längst ausgezogen ist.

Beim Verkauf kommt es auf Stichtage an. Eine Nachzahlung aus der Abrechnung trifft, wer bei ihrer Fälligkeit Eigentümer ist (§ 34 Abs. 4), auch wenn sie das Jahr des Verkäufers betrifft. Für dessen alte Rückstände haftet der Käufer nicht persönlich (OGH, RS0119209).

Die Gemeinschaft hat an jedem Anteil ein gesetzliches Vorzugspfandrecht (§ 27 WEG 2002). Es wirkt nur, wenn sie die Forderung binnen sechs Monaten ab Fälligkeit einklagt und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beantragt (RS0126315). Der Schuldner muss dann noch im Grundbuch stehen: Hat der Käufer sein Eintragungsgesuch schon eingebracht, geht die Anmerkung ins Leere (RS0114609).

Für ein selbstverwaltetes Haus ist das die unangenehmste Stelle im ganzen Gesetz. Einen Verwalter verpflichtet § 20 Abs. 5, Rückstände einzumahnen und nötigenfalls innerhalb der Frist zu klagen. Ohne Verwalter führt diesen Kalender niemand, und wer einen säumigen Nachbarn aus Rücksicht ein Jahr lang nur erinnert, hat das Vorrecht für die ersten Monate schon verloren. In der Zwangsversteigerung deckt es Rückstände aus den letzten fünf Jahren vor dem Zuschlag und geht den Hypotheken vor (§ 216 Abs. 1 Z 3 EO).

Sind die Betriebskosten steuerlich absetzbar?

In der selbst bewohnten Wohnung nicht, denn Aufwendungen für den eigenen Haushalt sind vom Abzug ausgeschlossen (§ 20 Abs. 1 Z 1 EStG 1988). Wer vermietet, setzt sie als Werbungskosten ab, als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen (§ 16 Abs. 1). Instandsetzungsaufwendungen sind bei Wohngebäuden allerdings auf fünfzehn Jahre zu verteilen (§ 28 Abs. 2). Die Vorschreibung gehört für die Steuererklärung deshalb in ihre Bestandteile zerlegt, und die Behandlung der Rücklagenbeiträge ist eine Frage für die Steuerberatung.

Bei der Umsatzsteuer richtet sich der Satz nach der Nutzung des Objekts (§ 32 Abs. 10 WEG 2002). Für Wohnungen unterliegen die Leistungen der Eigentümergemeinschaft dem ermäßigten Satz von 10 %, ausgenommen die Lieferung von Wärme (§ 10 Abs. 2 Z 3 lit. b UStG 1994). Für Geschäftsräume sind sie steuerfrei (§ 6 Abs. 1 Z 17), mit einer eng begrenzten Option zur Steuerpflicht. Abstellplätze für Fahrzeuge fallen aus beiden Begünstigungen heraus und landen beim Normalsatz von 20 %. Ein kleines Haus kann ganz ohne Umsatzsteuer vorschreiben: Unser Beispielhaus bleibt mit rund 34.000 Euro im Jahr unter der Kleinunternehmergrenze von 55.000 Euro (§ 6 Abs. 1 Z 27), solange die Gemeinschaft nicht auf die Befreiung verzichtet hat.

Legen Sie vor der nächsten Vorausschau drei Papiere nebeneinander: den Grundbuchsauszug mit den Anteilen, das Nutzwertgutachten und jede Vereinbarung über einen abweichenden Schlüssel im Original. Passen sie nicht zur Vorschreibung, klären Sie das noch vor dem Jahreswechsel, denn rückwirkend lässt sich kein Schlüssel vereinbaren.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.