Erhaltungsrücklage: wie hoch, was bei Verkauf, was steuerlich gilt

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt keinen Mindestbetrag für die Erhaltungsrücklage vor. Es verlangt nur, dass die Gemeinschaft eine angemessene Rücklage ansammelt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), und die Eigentümer beschließen die Zahlungen dafür jedes Jahr im Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG). Beim Verkauf bleibt die Rücklage in der Gemeinschaft; steuerlich zählen die Zahlungen erst, wenn das Geld für eine Erhaltungsmaßnahme ausgegeben wird.

Bis zur WEG-Reform vom Dezember 2020 hieß sie Instandhaltungsrücklage. Gemeint ist dasselbe.

Wie hoch sollte die Rücklage sein?

Weil das Gesetz nur «angemessen» sagt, entscheidet der Zustand des Hauses. Der sicherste Weg führt über einen Erhaltungsplan: Welche großen Posten stehen in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren an, was kosten sie ungefähr und wann? Nehmen wir ein Haus mit zehn Wohnungen, dessen Dach in acht Jahren fällig ist (rund 60.000 Euro) und dessen Heizung in fünf Jahren ersetzt werden muss (rund 30.000 Euro). Um beides ohne Sonderumlage zu bezahlen, braucht die Gemeinschaft pro Jahr etwa 7.500 Euro für das Dach und 6.000 Euro für die Heizung, zusammen 13.500 Euro oder gut 110 Euro pro Wohnung und Monat, bevor irgendetwas anderes kaputtgeht. Eine Rücklage, die sich an einem runden Betrag pro Quadratmeter orientiert und nicht an diesem Plan, ist genau die, die später eine Sonderumlage nachschieben muss.

Österreich geht einen anderen Weg und schreibt eine gesetzliche Untergrenze vor, die regelmäßig angepasst wird; Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zur Mindestrücklage in Österreich.

Was bei einem Verkauf mit der Rücklage passiert

Die Rücklage gehört zum Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG), nicht dem einzelnen Eigentümer. Wer verkauft, bekommt seinen Anteil nicht ausgezahlt; er steckt allenfalls im Kaufpreis.

Für die Grunderwerbsteuer hilft das dem Käufer nicht. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage nicht um den Anteil an der Rücklage gemindert wird (BFH, Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17). Wer im Kaufvertrag einen Teil des Preises auf die Rücklage verbucht, spart damit keine Steuer.

Vor dem Kauf lohnt dagegen ein Blick in den Vermögensbericht. Der Verwalter muss ihn nach jedem Kalenderjahr erstellen, er weist den Stand der Rücklage aus und steht jedem Eigentümer zur Verfügung (§ 28 Abs. 4 WEG). Eine hohe Rücklage in einem alten Haus ist ein gutes Zeichen; eine niedrige in demselben Haus kündigt eine Sonderumlage an.

Steuerlich: erst beim Ausgeben

Wer seine Wohnung vermietet, kann die Zahlungen in die Rücklage nicht schon im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehen, sondern erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt. So entscheidet der Bundesfinanzhof seit 1988, zuletzt bestätigt im Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24. Der Grund: Erst beim Ausgeben steht fest, ob es sich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten handelt.

Reicht die Rücklage für eine beschlossene Maßnahme nicht aus, beschließen die Eigentümer eine Sonderumlage. Sie ist dann zusätzlich zum Hausgeld zu zahlen, und steuerlich gilt für Vermieter dasselbe: abziehbar, wenn das Geld für Erhaltung ausgegeben wird.

Wie andere Länder Europas die Mindestrücklage regeln, zeigt unser Vergleich der Rücklagen in Europa.

Bringen Sie zur nächsten Eigentümerversammlung eine einfache Liste der großen Posten der kommenden zehn Jahre mit und rechnen Sie die Rücklage daran nach. Wie sich die Rücklage im monatlichen Hausgeld niederschlägt, erklärt unser Beitrag zum Hausgeld der Eigentumswohnung, und mit einem Werkzeug wie Vecinly bleibt ihr Stand für alle Eigentümer sichtbar, nicht nur im Vermögensbericht einmal im Jahr.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung.