Umlaufbeschluss in der WEG: Mehrheit, Frist und Verkündung

Ende Februar 2013 verschickt die Verwaltung eines Hamburger Hauses von 1909 einen Umlaufbeschluss: Die Eigentümer im Dachgeschoss wollen drei Gauben durch eine große mit Loggia ersetzen, abgestimmt wird bis zum 8. März. Ein Eigentümer stimmt mit Nein und überlegt es sich vier Tage nach Fristende anders. Die Verwaltung schreibt daraufhin allen, sie werte den Antrag als angenommen, falls bis zum 24. März niemand widerspreche. Niemand widerspricht, die Gaube wird gebaut. Fünf Jahre später stellt der Bundesgerichtshof fest, dass dieser Beschluss nie zustande gekommen ist (Urteil vom 6. Juli 2018, V ZR 221/17).

Der Fall zeigt die drei Stellen, an denen das Verfahren scheitert. Ein Beschluss ohne Versammlung ist nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt nur, wenn die Eigentümer das vorher für genau diesen einen Gegenstand beschlossen haben. In beiden Fällen entsteht der Beschluss erst, wenn jemand das Ergebnis verbindlich feststellt und allen mitteilt.

Alle heißt alle, auch wer nicht antwortet

In der Versammlung zählt nur, wer abstimmt: Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), und ein Quorum für die Beschlussfähigkeit kennt das Gesetz seit der Reform vom Dezember 2020 nicht mehr. Im Umlaufverfahren ist es umgekehrt. Dort verlangt das Gesetz die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, also auch derer, die gerade im Urlaub sind, die ihre Wohnung nur vermieten oder Post von der Gemeinschaft grundsätzlich liegen lassen. Fünf Ja-Stimmen von sechs ergeben keinen knappen Beschluss, sie ergeben gar keinen. Für die Enthaltung gilt dasselbe, denn wer sich enthält, hat nicht zugestimmt. Die Bundesregierung ging in ihrer Gesetzesbegründung von 2020 selbst davon aus, dass eine Gemeinschaft im Durchschnitt nur alle zehn Jahre einen Umlaufbeschluss fasst (BT-Drs. 19/18791, S. 36). In einem Haus mit vier Parteien, die sich im Treppenhaus begegnen, klappt das Verfahren. Bei zwölf Eigentümern, von denen zwei im Ausland leben, ist es Glückssache.

Schweigen ist im Umlaufverfahren keine Zustimmung.

Genau das wollte die Hamburger Verwaltung überspielen, und der BGH hat es ausdrücklich verworfen: Ein Beschlussergebnis kann nicht unter der Bedingung festgestellt werden, dass innerhalb einer Frist niemand widerspricht. Stehen bleiben durfte die Gaube am Ende nur, weil in der Sache alle zugestimmt hatten und das Rückbauverlangen deshalb gegen Treu und Glauben verstieß. Darauf sollte sich keine Gemeinschaft verlassen.

Die Mehrheit genügt nur für einen einzelnen Gegenstand

Seit dem 1. Dezember 2020 hat § 23 Abs. 3 einen zweiten Satz: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. In der Praxis heißt das abgesenkter Umlaufbeschluss. Der Rechtsausschuss des Bundestags hatte eine bestimmte Lage vor Augen: Die Versammlung möchte entscheiden, ihr fehlen aber noch Informationen, etwa ein zweites Angebot, also beschließt sie, den Beschluss im Umlauf nachzuholen (BT-Drs. 19/22634, S. 45).

Aus dem Wortlaut folgt zweierlei, was in vielen Mustern untergeht. Erstens braucht es vorher einen eigenen Beschluss, und der fällt in der Versammlung oder im Umlauf mit der Zustimmung aller. Zweitens gilt die Absenkung für einen einzelnen Gegenstand. Eine Dauerregel nach dem Motto «bei uns reicht im Umlauf künftig immer die Mehrheit» deckt dieser Satz nicht.

Wir haben für ein Haus mit sechs Wohnungen und einer Stimme je Eigentümer durchgerechnet, was dieselben Rückmeldungen auf den drei Wegen ergeben, zum Beispiel beim Auftrag für ein neues Garagentor.

Die mittlere Zeile hat eine Kehrseite. Weil nur abgegebene Stimmen zählen und das Gesetz keine Mindestbeteiligung nennt, reicht nach dem Wortlaut eine einzige Ja-Stimme, wenn die fünf anderen nicht antworten. Wer einen Absenkungsbeschluss fasst, sollte deshalb gleich mitbeschließen, bis wann geantwortet wird und wer das Ergebnis feststellt.

Wann ist ein Umlaufbeschluss gültig?

Wenn er vier Stationen durchlaufen hat. Ausdrücklich im Gesetz steht nur die zweite; die übrigen ergeben sich aus der Rechtsprechung des BGH und aus den Regeln zur Beschluss-Sammlung.

• Ein ausformulierter Beschlusstext geht an alle Eigentümer, mit einer Antwortfrist. Das Gesetz nennt keine; im Hamburger Fall waren es knapp zwei Wochen.
• Jeder Eigentümer erklärt seine Zustimmung in Textform, beim abgesenkten Verfahren sein Ja oder Nein.
• Nach Fristende stellt derjenige, der den Umlauf angestoßen hat, das Ergebnis fest und teilt es allen mit. Erst damit kommt der Beschluss zustande; ein Rundschreiben oder ein Aushang genügt (BGH, Beschluss vom 23. August 2001, V ZB 10/01).
• Der Wortlaut kommt mit Ort und Datum der Verkündung in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG).

Wer den Umlauf anstößt, lässt das Gesetz offen. Gibt es keinen Verwalter, würden wir Feststellung und Mitteilung der Person geben, die auch die Beschluss-Sammlung führt: Das ist der Vorsitzende der Versammlung, solange die Eigentümer niemand anderen dafür bestellt haben (§ 24 Abs. 8 WEG). Wie sich die übrigen Aufgaben verteilen lassen, steht in unserem Beitrag zur WEG ohne Verwalter.

Beim Nachlesen des geltenden Textes fällt eine Unstimmigkeit auf. § 23 verlangt nur noch Textform, § 24 Abs. 7 spricht bei der Beschluss-Sammlung aber weiter von «schriftlichen Beschlüssen». Der Rechtsausschuss wollte die Sammlung 2020 «in ihrer gegenwärtigen Form» beibehalten und hat den alten Wortlaut stehen lassen. Tragen Sie den per E-Mail gefassten Beschluss trotzdem ein.

Per E-Mail ja, auf Zuruf nein

Textform bedeutet: eine lesbare Erklärung, die den Erklärenden nennt, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Eine eigenhändige Unterschrift ist seit 2020 nicht mehr nötig. Die Begründung des Regierungsentwurfs nennt als Wege E-Mail, Internetplattformen oder Apps (BT-Drs. 19/18791, S. 72). Ein Ja am Telefon oder vor den Briefkästen zählt dagegen nicht.

Ob eine Nachricht im Gruppenchat ausreicht, beantwortet das Gesetz nicht eigens; es kommt darauf an, ob sie die drei Merkmale erfüllt. Wir würden Zustimmungen trotzdem nicht in einem Chat einsammeln, in dem zwischen zwei Daumen die Mülltonnen diskutiert werden. Wer in drei Jahren belegen muss, dass alle sechs zugestimmt haben, braucht sechs zuordenbare Erklärungen an einem Ort. Mit einem Werkzeug wie Vecinly liegen sie mit Namen und Zeitpunkt beim Beschlusstext; was die WEG-Software für die Selbstverwaltung sonst abdeckt, steht auf der verlinkten Seite.

Anfechtung: ein Monat ab der Mitteilung

Ein Umlaufbeschluss ist anfechtbar wie jeder andere. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Weil der Beschluss nach dem BGH erst mit der Mitteilung des Ergebnisses zustande kommt, läuft die Frist von diesem Tag an. Geht das Rundschreiben am Montag, dem 16. November 2026, an alle, endet die Klagefrist am Mittwoch, dem 16. Dezember (§ 188 Abs. 2 BGB). Ohne festgehaltenes Datum der Mitteilung weiß später niemand, wann der Beschluss bestandskräftig wurde.

Zeichnet sich ab, dass ein Eigentümer nicht antworten wird, ist die außerordentliche Versammlung der sichere Weg. Was dabei für die Einladung zur Eigentümerversammlung gilt, haben wir getrennt aufgeschrieben.

Fehlt für eine Entscheidung im Frühjahr absehbar noch ein Angebot, setzen Sie den Absenkungsbeschluss schon jetzt auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung, mit Antwortfrist und mit dem Namen der Person, die das Ergebnis mitteilt.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung.